기숙사 건축기준

 

 

 

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안녕하십니까.
다도건축사사무소 입니다.

 

오늘은 기숙사 건축기준에 대해 살펴보겠습니다.

서울시에서는 한때 민간임대형 기숙사 보급계획을 추진한 바 있으나,

현재는 관련 조례가 통합·폐지된 상태입니다. 이에 따라 기숙사 제도는 변화가 있었지만,

건축기준 자체는 여전히 별도로 규정되어 있습니다.

 

안심주택과 관련된 내용은 추후 별도의 포스팅에서 자세히 다루도록 하겠습니다.

 

이번 글에서는 기숙사 건축기준을 중심으로, 법령에서 정하고 있는 주요 사항을 간단히 정리해 보겠습니다.

그럼 먼저, 관련 법령의 내용을 확인해 보겠습니다.

 

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법령정보

 

제1조(목적) 

이 기준은 「건축법 시행령」 제3조의5 및 별표1 제2호라목에 따른 기숙사에 대한 건축기준을 정함을 목적으로 한다.

 

제2조(건축기준) 

기숙사는 개별 실을 구분소유할 수 없는 건축물로서 다음 각 호의 구분에 따른다.  

1. 일반기숙사인 경우: 다음 각 목의 기준에 적합하여야 한다. 

가. 기숙사 개인공간(침실 등 개인이 거주하는 공간. 이하 같다)을 지하층에 두지 말 것 

나. 화장실과 세면ㆍ목욕시설, 채광ㆍ환기 설비, 냉ㆍ난방 설비 또는 기구 등을 적절하게 갖출 것 

다. 2층 이상의 층으로서 바닥으로부터 높이 1.2미터 이하 부분에 여닫을 수 있는 창문(0.5제곱미터 이상)이 있는 경우 그 부분에 높이 1.2미터 이상의 난간이나 이와 유사한 추락방지를 위한 안전시설을 설치할 것 

라. 복도 최소폭은 편복도 1.2미터 이상, 중복도 1.8미터 이상으로 할 것 

마. 실간 소음방지를 위하여 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제19조에 따른 경계벽 구조 등의 기준과 「소음방지를 위한 층간 바닥충격음 차단 구조기준」에 적합할 것 

2. 임대형기숙사인 경우: 다음 각 목의 기준에 적합하여야 한다. 

가. 제2조제1호가목부터 마목까지의 기준 

나. 개인공간은 1인 1실을 기본으로 하며, 최대 3인 1실을 넘지 않을 것 

다. 개인공간을 제외한 공유공간(임대형기숙사 내부에서 개인공간을 제외한 다수의 거주자가 공동으로 사용하는 거실ㆍ주방ㆍ공동욕실 등으로서 이동을 위한 복도, 계단, 승강기 및 주차장 등을 제외한다. 이하 같다)의 면적은 수용인원을 고려하여 아래의 면적 이상을 확보하며, 개인공간과 공유공간 면적의 합은 1인당 14제곱미터 이상을 확보할 것(확보해야 하는 개인공간의 면적과 공유공간의 면적은 건축물의 외벽의 내부선을 기준으로 산정한다. 이하 같다)

 

수용인원	공유공간 확보
150인 이하	4㎡/인
150인 초과 300인 이하	600㎡ + 150인 초과 인원 x 3.5㎡/인
300인 초과 500인 이하	1,125㎡ + 300인 초과 인원 x 3㎡/인
500인 초과	1,725㎡ + 500인 초과 인원 x 2.5㎡/인

 

 

라. 각 실에는 창문 1개 이상과 문 1개 이상을 설치하고, 모든 창문과 출입구 등에는 적절한 잠금장치를 설치할 것 

마. 각 실의 창문 크기는 바닥 면적의 1/10 이상이 되도록 하고, 자연채광과 환기가 가능할 것 

바. 개인공간의 면적은 해당 실의 수용인원 1인당 최소 7제곱미터 이상을 확보할 것. 다만, 이와 별개로 개인공간에 설치하는 욕실의 면적은 2.5제곱미터 이상을 확보할 것(확보해야 하는 욕실의 면적은 외벽의 내부선을 기준으로 산정한다.) 

사. 개인공간의 한 변의 길이는 2.2미터 이상을 확보할 것(건축물의 외벽의 내부선을 기준으로 산정한다.) 

아. 공유공간으로서 거실, 주방 외에도 거주자간의 공동생활지원을 위한 다목적실, 취미실 등의 공간을 갖출 것 

자. 공동욕실(개인공간에 설치하는 욕실은 제외한다)의 세면대와 화장실은 주택 거주인원을 고려하여 분리 설치할 것 

차. 해당 건축물 내 임대형기숙사 전체에 대하여 단일한 관리주체에 의한 관리운영 체계를 갖출 것 

카. 해당 건축물의 주차장규모ㆍ교통여건 등을 고려하여 주변지역의 주차난 방지를 위해 임대기간 동안의 자동차 소유 또는 주차에 관한 제한 사항 등을 임차인 자격요건으로 하여 운영할 것 

 

제3조(지역별 기준 설정) 

지방자치단체의 장은 제2조의 기준에 위배되지 않는 범위 내에서 기숙사의 최소실 면적, 창 설치 등의 기준을 건축조례로 정할 수 있다.

 

제4조(재검토기한) 

국토교통부장관은 「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 이 고시에 대하여 2024년 1월 1일 기준으로 매3년이 되는 시점(매 3년째의 12월 31일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.

 

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건축기준 요약

 

※ 일반기숙사+임대형기숙사 공통사항

- 개인공간(침실 등)은 지하층에 설치 금지

- 화장실·세면·목욕·환기·냉난방 설비를 갖출 것

- 2층 이상 창문에는 추락 방지시설 설치 (난간 1.2m 이상)

- 복도 폭: 편복도 1.2m 이상, 중복도 1.8m 이상

- 실간 경계벽은 방화·차음 성능 기준 충족

 

 

 

※ 임대형기숙사 추가 기준

- 1인 1실 원칙, 최대 3인 1실

- 1인당 최소 14㎡ 이상 확보 (개인공간+공유공간 합산)

- 공유공간 최소 확보면적

- 각 실: 창문·출입문 필수, 창문은 바닥면적의 1/10 이상

- 개인공간: 1인당 최소 7㎡ 이상, 욕실은 2.5㎡ 이상, 한 변의 길이 2.2m 이상

- 공유공간에는 거실·주방 외에도 다목적실·취미실 등 생활지원시설 확보

- 공동욕실은 세면대·화장실을 분리 설치

- 건물 전체는 단일 관리주체가 운영

- 주차난 방지를 위해 임차인 자동차 소유 제한 등 운영 규정 설정 가능

 

 

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마무리

 

오늘은 기숙사 건축기준과 임대형 기숙사의 특징을 정리해 보았습니다.

 

임대형 기숙사는 다가구·다세대와 달리 층수 제한이 없고,

오피스텔보다 공동체 생활을 지원하는 시설을 반드시 확보해야 하므로 주거의 질을 높일 수 있습니다.

또한 차량 보유율이 낮은 수요층을 대상으로 하기 때문에 주차장 설치 부담이 적고,

건물 전체가 단일 관리체계로 운영되어 안정적 관리가 가능하다는 장점이 있습니다.

 

민간임대 방식으로 추진할 경우, 임대료와 운영방식을 시장 상황에 맞게 자율적으로 설정할 수 있고,

청년·직장인·외국인 유학생 등 다양한 수요층을 대상으로 맞춤형 기획이 가능합니다.

 

최근에는 주택도시기금 보증·대출 지원과 함께,

일정 조건을 충족하면 취득세와 종합부동산세 감면 혜택도 받을 수 있어 자금 조달 여건도 점차 나아지고 있습니다.

 

다만, 임대형 기숙사는 개별 호실 분양이 불가능하다는 한계가 있습니다.

따라서 오피스텔처럼 분양 수익을 기대할 수 없고,

투자 회수 방식은 건축물 전체 매각이나 리츠(REITs), 펀드 등을 통한 일괄 매각 구조로 이루어지는 경우가 많습니다.

또한 초기 사업비 부담이 크고, 입주자 간 공동생활로 인한 프라이버시 문제 및 관리비 증가도 단점으로 꼽힙니다.

 

결국 임대형 기숙사는 도시형 대규모 주거 대안으로서 충분한 경쟁력이 있지만,

분양 수익 모델 대신 임대수익 + 향후 전체 매각 전략을 중심으로 사업성을 검토해야 합니다.

 

이상으로 글을 마무리하며, 다음 시간에도 유익한 정보를 제공할 수 있도록 노력하겠습니다.
감사합니다. ^^