건축허가 변경(설계변경)

 

 

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안녕하십니까.
다도건축사사무소 입니다.

 

이번 시간에는 건축허가 및 신고 후 변경사항에 대해 알아보고자 합니다.

건축허가를 승인을 받는다는 것은, 법적으로 건축물을 건축할 수 있다는 의미와 같습니다.

하지만 이러한 허가사항을 변경한다는 것은 다시 한 번 법적 검토가 이루어져야 한다는 뜻이기도 합니다.

특히 변경의 성격에 따라 경미한 사항과 중대한 사항으로 나눌 수 있으며,
이 구분은 실무적으로 매우 중요한 의미를 가집니다.

따라서 어떤 상황에서 설계변경을 진행해야 하는지, 그 기준을 함께 살펴보겠습니다.

우선 법령정보부터 확인해 보겠습니다.

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법령정보

 

※ 건축법

 제16조(허가와 신고사항의 변경)

① 건축주가 제11조나 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 그러하지 아니하다.

② 제1항 본문에 따른 허가나 신고사항 중 대통령령으로 정하는 사항의 변경은 제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 허가권자에게 일괄하여 신고할 수 있다.

③ 제1항에 따른 허가 사항의 변경허가에 관하여는 제11조제5항 및 제6항을 준용한다.

④ 제1항에 따른 신고 사항의 변경신고에 관하여는 제11조제5항ㆍ제6항 및 제14조제3항ㆍ제4항을 준용한다.

 

※ 건축법 시행령

제12조(허가ㆍ신고사항의 변경 등)

① 법 제16조제1항에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 다음 각 호의 구분에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다.

1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터를 초과하는 부분에 대한 신축ㆍ증축ㆍ개축에 해당하는 변경인 경우에는 허가를 받고, 그 밖의 경우에는 신고할 것

2. 법 제14조제1항제2호 또는 제5호에 따라 신고로써 허가를 갈음하는 건축물에 대하여는 변경 후 건축물의 연면적을 각각 신고로써 허가를 갈음할 수 있는 규모에서 변경하는 경우에는 제1호에도 불구하고 신고할 것

3. 건축주ㆍ설계자ㆍ공사시공자 또는 공사감리자(이하 “건축관계자”라 한다)를 변경하는 경우에는 신고할 것

② 법 제16조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경”이란 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ재축ㆍ이전ㆍ대수선 또는 용도변경에 해당하지 아니하는 변경을 말한다.

③ 법 제16조제2항에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항을 말한다.

1. 건축물의 동수나 층수를 변경하지 아니하면서 변경되는 부분의 바닥면적의 합계가 50제곱미터 이하인 경우로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우

가. 변경되는 부분의 높이가 1미터 이하이거나 전체 높이의 10분의 1 이하일 것

나. 허가를 받거나 신고를 하고 건축 중인 부분의 위치 변경범위가 1미터 이내일 것

다. 법 제14조제1항에 따라 신고를 하면 법 제11조에 따른 건축허가를 받은 것으로 보는 규모에서 건축허가를 받아야 하는 규모로의 변경이 아닐 것

2. 건축물의 동수나 층수를 변경하지 아니하면서 변경되는 부분이 연면적 합계의 10분의 1 이하인 경우(연면적이 5천 제곱미터 이상인 건축물은 각 층의 바닥면적이 50제곱미터 이하의 범위에서 변경되는 경우만 해당한다). 다만, 제4호 본문 및 제5호 본문에 따른 범위의 변경인 경우만 해당한다.

3. 대수선에 해당하는 경우

4. 건축물의 층수를 변경하지 아니하면서 변경되는 부분의 높이가 1미터 이하이거나 전체 높이의 10분의 1 이하인 경우. 다만, 변경되는 부분이 제1호 본문, 제2호 본문 및 제5호 본문에 따른 범위의 변경인 경우만 해당한다.

5. 허가를 받거나 신고를 하고 건축 중인 부분의 위치가 1미터 이내에서 변경되는 경우. 다만, 변경되는 부분이 제1호 본문, 제2호 본문 및 제4호 본문에 따른 범위의 변경인 경우만 해당한다.

④ 제1항에 따른 허가나 신고사항의 변경에 관하여는 제9조를 준용한다.

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법령요약

구   분	주 요 내 용	처 리 방 식
허가 및 신고 변경	바닥면적의 합계가 85㎡초과 신축ㆍ증축ㆍ개축에 해당하는 변경	허   가
	그 밖의 경우 (85㎡이하 변경)	신   고
	건축관계자 변경( 건축주ㆍ설계자ㆍ공사시공자ㆍ공사감리자)	신   고
경미한 사항	신축·증축·개축·재축·이전·대수선·용도변경에 해당하지 않는 변경	불필요
사용승인시 일괄신고 사항	동수 및 층수 변경없이 바닥면적 합계가 50㎡이하의 경우로서 높이 1미터 이하 또는 전체높이의 1/10이하 일 것.	일괄신고 (신고사항 모두 충족)
	동수 및 층수 변경없이 바닥면적 합계가 50㎡이하의 경우로서 허가 또는 신고 후 건축중이 부분의 위치가 1m이내 일 것.
	동수 및 층수 변경없이 바닥면적 합계가 50㎡이하의 경우로서 건축신고 대상에서 건축허가 대상으로 변경하지 않을 것.
	동수 및 층수 변경없이 변경되는 부분의 연면적 1/10이하인 경우 (연면적 5,000㎡이하의 건축물의 경우 각 층 바닥면적 50㎡이하 변경만 해당)
	대수선에 해당하는 경우

 

 

마무리

 

건축허가 및 신고 후 변경사항은 단순한 설계 조정이 아니라, 법적 검토가 다시 이루어지는 절차입니다.
특히 바닥면적의 규모, 건축물의 구조적 요소, 건축관계자의 변경 여부 등에 따라 허가와 신고가 달라지며,

경우에 따라서는 경미한 변경으로 절차가 생략되기도 합니다.

 

설계변경은 인허가 기관의 각 부서로부터 별도의 회신이 필요한 경우가 많습니다.

다시 말해, 건축허가를 새로이 득해야 하는 과정으로 보아야 합니다.

 

반면 준공 시 일괄신고 사항은 큰 시간이 소요되지는 않지만, 항상 준공 단계에서는 시간이 촉박하기 마련입니다.

특히 분양 건축물의 경우 하루하루가 긴박하게 흘러가기 때문에 사전에 철저히 준비하는 것이 중요합니다.

 

따라서 설계 단계부터 변경 가능성을 염두에 두고,

미리 검토와 대비를 해두신다면 준공 시에도 큰 문제 없이 승인을 받으실 수 있을 것입니다.

 

 

앞으로도 다도건축사사무소는 건축과 관련된 법적 기준과 실무적인 정보를 알기 쉽게 전달드릴 수 있도록 노력하겠습니다.

감사합니다. ^^