공동주택 부대시설 복리시설

 

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안녕하십니까.
다도건축사사무소 입니다.

이번시간에는 공동주택의 부대시설과 복리시설에 대해 한번 알아보고자 합니다.

 

최근 아파트 단지에는 계절창고, 피트니스센터, 요가실, 경비실, 무인택배 보관함, 작은 도서관, 어린이 놀이터, 경로당 등 다양한 부대·복리시설이 설치되고 있습니다.

 

그렇다면 정확히 ‘부대시설’은 무엇이고, ‘복리시설’은 무엇인지 구분할 필요가 있습니다.

또한 각 시설들의 설치 기준이 어떻게 규정되어 있는지도 함께 살펴보겠습니다.

우선 법령정보부터 확인해보겠습니다.

 

 

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법령정보

 

※ 주택법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

2. “단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

3. “공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

-중략-

13. “부대시설”이란 주택에 딸린 다음 각 목의 시설 또는 설비를 말한다.

가. 주차장, 관리사무소, 담장 및 주택단지 안의 도로

나. 「건축법」 제2조제1항제4호에 따른 건축설비

다. 가목 및 나목의 시설ㆍ설비에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 시설 또는 설비

14. “복리시설”이란 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 다음 각 목의 공동시설을 말한다.

가. 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당

나. 그 밖에 입주자 등의 생활복리를 위하여 대통령령으로 정하는 공동시설

-이하생략-

 

※주택법시행령

제6조(부대시설의 범위) 법 제2조제13호다목에서"대통령령으로 정하는 시설 또는 설비"란 다음 각 호의 시설 또는 설비를 말한다.

1. 보안등, 대문, 경비실 및 자전거보관소

2. 조경시설, 옹벽 및 축대

3. 안내표지판 및 공중화장실

4. 저수시설, 지하양수시설 및 대피시설

5. 쓰레기 수거 및 처리시설, 오수처리시설, 정화조

6. 소방시설, 냉난방공급시설(지역난방공급시설은 제외한다) 및 방범설비

7. 「환경친화적 자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 전기자동차에 전기를 충전하여 공급하는 시설

8. 「전기통신사업법」 등 다른 법령에 따라 거주자의 편익을 위해 주택단지에 의무적으로 설치해야 하는 시설로서 사업주체 또는 입주자의 설치 및 관리 의무가 없는 시설

9. 그 밖에 제1호부터 제8호까지의 시설 또는 설비와 비슷한 것으로서 사업계획승인권자가 주택의 사용 및 관리를 위해 필요하다고 인정하는 시설 또는 설비

 

제7조(복리시설의 범위) 법 제2조제14호나목에서 “대통령령으로 정하는 공동시설”이란 다음 각 호의 시설을 말한다.

1. 「건축법 시행령」 별표 1 제3호에 따른 제1종 근린생활시설

2. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호에 따른 제2종 근린생활시설(총포판매소, 장의사, 다중생활시설, 단란주점 및 안마시술소는 제외한다)

3. 「건축법 시행령」 별표 1 제6호에 따른 종교시설

4. 「건축법 시행령」 별표 1 제7호에 따른 판매시설 중 소매시장 및 상점

5. 「건축법 시행령」 별표 1 제10호에 따른 교육연구시설

6. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호에 따른 노유자시설

7. 「건축법 시행령」 별표 1 제12호에 따른 수련시설

8. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호에 따른 업무시설 중 금융업소

9. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제2조제13호에 따른 지식산업센터

10. 「사회복지사업법」 제2조제5호에 따른 사회복지관

11. 공동작업장

12. 주민공동시설

13. 도시ㆍ군계획시설인 시장

14. 그 밖에 제1호부터 제13호까지의 시설과 비슷한 시설로서 국토교통부령으로 정하는 공동시설 또는 사업계획승인권자가 거주자의 생활복리 또는 편익을 위하여 필요하다고 인정하는 시설

 

 

※ 주택건설기준 등에 관한 규정

 

▣ 부대시설

제25조(진입도로)

공동주택 단지는 세대수에 따라 일정 폭 이상의 기간도로 또는 진입도로와 접해야 하며, 진입도로가 여러 개인 경우에는 합산 폭 기준을 적용하도록 규정한 조항입니다.

제26조(주택단지 안의 도로)

주택단지 안의 도로는 세대수와 형태에 따라 최소 폭·보도 설치 여부·설계속도·어린이 안전구역 설치 기준을 정한 규정입니다.

제27조(주차장)

주택단지의 주차장은 세대수·전용면적·지역 특성 등에 따라 법정 최소대수를 확보하되, 도시형 생활주택·임대주택·노인복지주택·철도부지 활용 공공주택 등은 별도 완화·강화 기준을 적용하도록 정한 규정입니다.

제28조(관리사무소 등)

50세대 이상 공동주택에는 일정 면적 이상의 관리사무소와 관리 인력을 위한 휴게시설을 설치하도록 규정한 조항입니다.

제30조(수해방지 등)

주택단지는 옹벽과 건축물 간 이격거리 확보, 배수시설 설치, 침수 우려 지역의 전기·통신설비 보호 등 수해방지 기준을 규정한 조항입니다.

제31조(안내표지판등)

300세대 이상 주택단지는 입구표지판·종합안내판·동번호·게시판 등 안내시설을 설치하도록 규정한 조항입니다.

제32조(통신시설)

주택은 세대마다 전화 및 초고속 정보통신 설비를 갖추고, 공동주택은 경비실과 통화 가능한 구내전화를 설치하도록 규정한 조항입니다.

제32조의2(지능형 홈네트워크 설비) 

주택에 지능형 홈네트워크 설비를 설치할 경우 관련 부처가 공동 고시한 설치·기술기준을 따라야 한다는 규정입니다.

제33조(보안등)

주택단지의 놀이터와 도로에는 50m 이내 간격으로 자동점멸 장치가 있는 보안등을 설치해야 한다는 규정입니다.

제34조(가스공급시설)

주택은 지역 여건에 따라 세대별 가스공급설비 또는 안전한 LPG 저장시설을 설치해야 하며, 일부 소형 공공임대주택은 전기설비 요건 충족 시 제외될 수 있고, 500세대 이상 단지는 시·도지사가 가스저장시설 설치를 요구할 수 있다는 규정입니다.

제35조(비상급수시설)

공동주택 단지는 세대당 일정량의 비상용수를 확보할 수 있는 지하양수시설이나 지하저수조를 설치하고 비상전원·펌프 등으로 비상급수를 가능하게 해야 한다는 규정입니다.

제37조(난방설비 등)

6층 이상 공동주택은 원칙적으로 중앙집중난방을 하되 균등 공급·계량·조절장치와 난방·냉방 설비 기준을 갖추도록 규정한 조항입니다.

제38조(폐기물보관시설)

주택단지는 주민이 편리하게 이용할 수 있고 차량 출입이 가능한 곳에 생활폐기물 보관시설을 설치해야 한다는 규정입니다.

제39조(영상정보처리기기의 설치)

공동주택 단지는 보안·방범을 위해 법령 기준에 따른 영상정보처리기기(CCTV 등)를 설치해야 한다는 규정입니다.

제40조(전기시설)

주택 전기시설은 세대별 최소용량을 확보하고, 전력량계 설치·옥외 전선 지중매설 등 안전 기준을 따르도록 규정한 조항입니다.

제42조(방송수신을 위한 공동수신설비의 설치 등)

공동주택 각 세대에는 방송 공동수신설비 단자를 전용면적에 따라 최소 1~2개 이상 설치해야 한다는 규정입니다.

제43조(급ㆍ배수시설)

주택의 급·배수설비는 배관 매설·수압조절·소음저감·계량기·배수설비·저수조 위생기준 등을 갖추어 안전하고 위생적으로 설치해야 한다는 규정입니다.

제44조(배기설비 등)

주택의 부엌·욕실·화장실과 일부 옷방·붙박이 가구에는 환기·배기설비를 설치해야 하며, 구체적 기준은 건축법령에 따른다는 규정입니다.

 

▣ 복리시설

제50조(근린생활시설 등)

근린생활시설·상점 등의 전용면적 합계가 1,000㎡를 넘으면 주차·하역 공간과 소음·악취 차단 및 조경을 위한 시설을 설치해야 한다는 규정입니다.

제52조(유치원)

①2천세대 이상의 주택을 건설하는 주택단지에는 유치원을 설치할 수 있는 대지를 확보하여 그 시설의 설치희망자에게 분양하여 건축하게 하거나

유치원을 건축하여 이를 운영하려는 자에게 공급해야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그렇지 않다. 

1. 당해 주택단지로부터 통행거리 300미터 이내에 유치원이 있는 경우

2. 당해 주택단지로부터 통행거리 200미터 이내에 「교육환경 보호에 관한 법률」 제9조 각호의 시설이 있는 경우

3. 삭제

4. 당해 주택단지가 노인주택단지ㆍ외국인주택단지 등으로서 유치원의 설치가 불필요하다고 사업계획 승인권자가 인정하는 경우

5. 관할 교육감이 해당 주택단지 내 유치원의 설치가 「유아교육법」 제8조제3항제2호에 따른 유아배치계획에 적합하지 않다고 인정하는 경우

②유치원을 유치원외의 용도의 시설과 복합으로 건축하는 경우에는 의료시설ㆍ주민운동시설ㆍ어린이집ㆍ종교집회장 및 근린생활시설(「교육환경 보호에 관한 법률」 제8조에 따른 교육환경보호구역에 설치할 수 있는 시설에 한한다)에 한하여 이를 함께 설치할 수 있다. 이 경우 유치원 용도의 바닥면적의 합계는 당해 건축물 연면적의 2분의 1 이상이어야 한다.

③제2항에 따른 복합건축물은 유아교육ㆍ보육의 환경이 보호될 수 있도록 유치원의 출입구ㆍ계단ㆍ복도 및 화장실 등을 다른 용도의 시설(어린이집 및 「사회복지사업법」 제2조제5호의 사회복지관을 제외한다)과 분리된 구조로 하여야 한다.

 

제55조의2(주민공동시설)

① 100세대 이상의 주택을 건설하는 주택단지에는 다음 각 호에 따라 산정한 면적 이상의 주민공동시설을 설치하여야 한다. 다만, 지역 특성, 주택 유형 등을 고려하여 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 주민공동시설의 설치면적을 그 기준의 4분의 1 범위에서 강화하거나 완화하여 정할 수 있다.

1. 100세대 이상 1,000세대 미만: 세대당 2.5제곱미터를 더한 면적

2. 1,000세대 이상: 500제곱미터에 세대당 2제곱미터를 더한 면적

② 제1항에 따른 면적은 각 시설별로 전용으로 사용되는 면적을 합한 면적으로 산정한다. 다만, 실외에 설치되는 시설의 경우에는 그 시설이 설치되는 부지 면적으로 한다.

③ 제1항에 따른 주민공동시설을 설치하는 경우 해당 주택단지에는 다음 각 호의 구분에 따른 시설이 포함되어야 한다. 다만, 해당 주택단지의 특성, 인근 지역의 시설설치 현황 등을 고려할 때 사업계획승인권자가 설치할 필요가 없다고 인정하는 시설이거나 입주예정자의 과반수가 서면으로 반대하는 다함께돌봄센터는 설치하지 않을 수 있다.

1. 150세대 이상: 경로당, 어린이놀이터

2. 300세대 이상: 경로당, 어린이놀이터, 어린이집

3. 500세대 이상: 경로당, 어린이놀이터, 어린이집, 주민운동시설, 작은도서관, 다함께돌봄센터

④ 제3항에서 규정한 시설 외에 필수적으로 설치해야 하는 세대수별 주민공동시설의 종류에 대해서는 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 지역별 여건 등을 고려하여 조례로 따로 정할 수 있다.

⑤ 국토교통부장관은 문화체육관광부장관, 보건복지부장관과 협의하여 제3항 각 호에 따른 주민공동시설별 세부 면적에 대한 사항을 정하여 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군에 이를 활용하도록 제공할 수 있다.

⑥ 제3항 및 제4항에 따라 필수적으로 설치해야 하는 주민공동시설별 세부 면적 기준은 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 지역별 여건 등을 고려하여 조례로 정할 수 있다.

⑦ 제3항 각 호에 따른 주민공동시설은 다음 각 호의 기준에 적합하게 설치해야 한다.

1. 경로당

가. 일조 및 채광이 양호한 위치에 설치할 것

나. 오락ㆍ취미활동ㆍ작업 등을 위한 공용의 다목적실과 남녀가 따로 사용할 수 있는 공간을 확보할 것

다. 급수시설ㆍ취사시설ㆍ화장실 및 부속정원을 설치할 것

2. 어린이놀이터

가. 놀이기구 및 그 밖에 필요한 기구를 일조 및 채광이 양호한 곳에 설치하거나 주택단지의 녹지 안에 어우러지도록 설치할 것

나. 실내에 설치하는 경우 놀이기구 등에 사용되는 마감재 및 접착제, 그 밖의 내장재는 「환경기술 및 환경산업 지원법」 제17조에 따른 환경표지의 인증을 받거나 그에 준하는 기준에 적합한 친환경 자재를 사용할 것

다. 실외에 설치하는 경우 인접대지경계선(도로ㆍ광장ㆍ시설녹지, 그 밖에 건축이 허용되지 아니하는 공지에 접한 경우에는 그 반대편의 경계선을 말한다)과 주택단지 안의 도로 및 주차장으로부터 3미터 이상의 거리를 두고 설치할 것

3. 어린이집

가. 「영유아보육법」의 기준에 적합하게 설치할 것

나. 해당 주택의 사용검사 시까지 설치할 것

4. 주민운동시설

가. 시설물은 안전사고를 방지할 수 있도록 설치할 것

나. 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률 시행령」 별표 1에서 정한 체육시설을 설치하는 경우 해당 종목별 경기규칙의 시설기준에 적합할 것

5. 작은도서관은 「도서관법 시행령」 별표 6 제1호나목 및 같은 표 제2호나목의 기준에 적합하게 설치할 것

6. 다함께돌봄센터는 「아동복지법」 제44조의2제5항의 기준에 적합하게 설치할 것

 

 

 

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결 론

 

공동주택의 부대시설과 복리시설은 단순한 부속공간이 아니라,

주거의 질과 주민 공동체 형성에 직접적인 영향을 미치는 중요한 요소입니다.

따라서 설계 단계에서는 법령 기준을 충족하는 것은 물론, 입주민의 생활 패턴과 지역적 특성을 충분히 고려한 계획이 필요합니다.

다만, 실제 운영 과정에서 몇 가지 문제들이 발생하기도 합니다. 예를 들어 복리시설 중 식당은 운영 비용 부담으로 인해

문을 닫는 사례가 종종 있으며, 수영장과 같이 규모가 큰 시설은 관리비가 과도하게 발생하여 결국 폐쇄되거나 다른 용도로

변경되는 경우도 있습니다.

 

또한 근린생활시설의 경우, 사업 초기 단계에서 과도한 면적으로 계획되면 공실이 장기간 발생하는 사례가 많습니다.

이러한 문제를 예방하기 위해서는 지역 특성과 인근 상업지역의 상황을 면밀히 검토한 후,

적정한 분양 면적을 산정하는 것이 바람직합니다.

 

오늘은 공동주택의 부대시설과 복리시설에 대해 살펴보았습니다.
다음 시간에도 유익한 정보를 전해드릴 수 있도록 노력하겠습니다.

감사합니다.^^