기존 건축물의 외벽 마감재료 변경은 대수선에 해당할까요?

 

 

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안녕하십니까.
다도건축사사무소입니다.

건축물의 외벽 마감재료를 철거하거나 교체하려면 대수선에 해당하는지 먼저 확인해야 합니다.

 

건축법 시행령에서는 일정한 외벽 마감재료를 증설·해체하거나,

벽면적 30㎡ 이상 수선·변경하는 것을 대수선으로 규정하고 있습니다.

 

그런데 국토교통부의 한 질의회신에는 2010년 12월 30일 이전에 최초 건축허가를 신청한 건축물의 외벽 마감재료를 수선·변경하는 것은 대수선에 해당하지 않는다는 답변이 있습니다.

 

다만, 이 답변을 모든 기존 건축물에 그대로 적용할 수 있는지는 관련 법령과 후속 해석을 함께 살펴봐야 합니다.

 

조문에는 대수선이라고 되어 있는데, 왜 이러한 답변이 나온 것일까요?

 

오늘은 관련 법령과 운영지침, 법령해석을 통해 그 이유를 살펴보겠습니다.

 

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첫번째, 외벽마감재료 변경과 대수선

 

※ 건축법
제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

-중략-

9. “대수선”이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

-이하생략-

 

※ 건축법 시행령

제3조의2(대수선의 범위) 법 제2조제1항제9호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 증축ㆍ개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1. 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것

2. 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것

3. 보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것

4. 지붕틀(한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다)을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것

5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것

6. 주계단ㆍ피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것

7. 삭제

8. 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것

9. 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료(법 제52조제2항에 따른 마감재료를 말한다)를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것

 

위 규정에 따르면, 해당 외벽 마감재료를 증설하거나 해체하는 경우에는 별도의 최소 면적 조건이 없으며, 수선하거나 변경하는 경우에는 벽면적 30㎡ 이상일 때 대수선에 해당합니다.

 

다만, 여기서 중요한 부분은 "법 제52조제2항에 따른 마감재료를 말한다"는 괄호 규정입니다.

즉, 모든 외벽 마감재료의 변경을 대수선으로 정한 것이 아니라, 법 제52조제2항에 따른 마감재료로 그 범위를 한정하고 있습니다.

따라서 외벽을 얼마나 철거하거나 변경하는지 살펴보기 전에, 해당 공사가 이 규정의 적용 대상인지부터 확인해야 합니다.

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두번째, 2010년 12월 30일이 기준이 되는 이유

 

※ 건축법

제52조(건축물의 마감재료 등)

-중략-

② 대통령령으로 정하는 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료(두 가지 이상의 재료로 제작된 자재의 경우 각 재료를 포함한다)는 방화에 지장이 없는 재료로 하여야 한다. 이 경우 마감재료의 기준은 국토교통부령으로 정한다.

 

이 규정에 따른 대상 건축물은 "건축법 시행령" 제61조제2항에서 정하고 있습니다.

해당 항은 2010년 12월 13일 신설되었으며, 당시 부칙에서 다음과 같이 적용 시점을 정했습니다.

 

※건축법시행령

제61조(건축물의 마감재료 등)

-중략-

② 법 제52조제2항에서 “대통령령으로 정하는 건축물”이란 다음 각 호의 건축물을 말한다.

1. 상업지역(근린상업지역은 제외한다)의 건축물로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

가. 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운동시설 및 위락시설의 용도로 쓰는 건축물로서 그 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 2천제곱미터 이상인 건축물

나. 공장(국토교통부령으로 정하는 화재 위험이 적은 공장은 제외한다)의 용도로 쓰는 건축물로부터 6미터 이내에 위치한 건축물

2. 의료시설, 교육연구시설, 노유자시설 및 수련시설의 용도로 쓰는 건축물

3. 3층 이상 또는 높이 9미터 이상인 건축물

4. 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 설치하여 주차장으로 쓰는 건축물

5. 제1항제4호에 해당하는 건축물

-이하생략-

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아래는 신설 당시의 부칙입니다.

현재 제61조제2항의 대상 건축물과 당시의 대상 건축물이 모두 동일한 것은 아니므로 구분하여 살펴봐야 합니다.

 

부      칙 <대통령령 제22526호, 2010. 12. 13.>

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제61조제2항의 개정규정은 2010년 12월 30일부터 적용한다.

-중략-

제5조(건축물의 외부 마감재료에 관한 적용례) 제61조제2항의 개정규정은 부칙 제1조 단서에 따른 제61조제2항의 개정규정 시행 후 최초로 건축허가를 신청하거나 건축위원회의 심의를 신청(건축허가를 신청하기 전에 심의를 신청한 경우로 한정한다)하는 경우부터 적용한다.

-이하생략-

 

위 부칙은 새로 도입된 외벽 마감재료 기준을 모든 기존 건축물에 일괄 적용하는 대신, 최초 건축허가 신청일 등을 기준으로 적용 범위를 정한 것입니다.

따라서 "2010년 이전 준공 건물"인지보다, 관련 적용례에서 정한 최초 건축허가 신청일 등을 확인하는 것이 중요합니다.

또한 두 규정의 시행 시점은 서로 다릅니다.

• 외벽 방화마감재료 기준: 2010년 12월 30일 시행
• 외벽 마감재료에 관한 대수선 규정: 2014년 11월 28일 신설, 11월 29일 시행

건축법시행령 제3조의2 제9호가 신설되기 전에 준공된 건물이라는 이유만으로 대수선에서 제외되는 것은 아닙니다.

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세번째, 국토교통부 운영지침

 

앞서 살펴본 적용례는 국토교통부가 2017년 10월 24일 시달한 운영지침에서도 확인할 수 있습니다.

국토교통부 건축정책과-14129호「외벽 마감재료 및 방화지구 내 건축물 관련 법령 운영지침」

건축법령 운영지침 시달(외벽 마감재료 기준 및 방화지구 내 건축물 기준).pdf

0.39MB

 

건축법 시행령 제61조제2항에 해당하는 건축물은 건축 또는 용도변경 시 현행 외벽 마감재료 기준 적용.

다만, 2010.12.30. 이전에 최초로 건축허가를 신청하거나 건축신고한 건축물은 제외

 

새로운 외벽 마감재료 기준을 모든 기존 건축물에 일괄 적용하지 않고, 최초 건축허가 신청일이나 건축신고 시점을 기준으로 적용 대상을 구분한 것입니다.

 

다만, 이 지침은 외벽 마감재료의 성능기준 적용 여부를 설명한 자료입니다. 이것만으로 모든 외벽 마감공사가 대수선에서 제외된다고 판단해서는 안 됩니다.

대수선과의 관계는 다음 법제처 해석에서 살펴볼 수 있습니다.

 

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네 번째, 왜 대수선에서 제외한다고 해석했을까요?

법제처_해석례_20-0100.pdf

0.08MB

 

"법제처 법령해석 20-0100(2020. 5. 4.)"은 대수선 규정에 있는 "법 제52조제2항에 따른 마감재료"의 의미를 다루고 있습니다.

법제처는 이 규정이 법적으로 사용해야 하는 방화마감재료를 임의로 철거하거나 변경하여 화재안전에 문제가 생기는 것을 방지하려는 취지라고 설명했습니다.

 

반면, 방화마감재료 사용 의무가 없는 건축물에 일반 마감재료가 사용된 경우까지 그 재료의 해체·변경을 대수선으로 확대해석하는 것은 타당하지 않다고 판단했습니다.

 

노후하거나 떨어진 일반 마감재료를 보수할 때마다 대수선에 따른 허가·설계 등의 의무를 부과한다면 과도한 규제가 될 수 있기 때문입니다.

 

즉, 외벽을 철거하거나 바꾼다는 사실만 볼 것이 아니라, 해당 건물이 방화마감재료 사용 의무의 적용 대상인지와 어떤 재료를 변경하는지를 함께 살펴봐야 한다는 것입니다.

 

다만, 이후 법제처 해석례 23-0442(2023. 9. 22.)에서는 종전에는 방화마감재료 사용 의무가 없었던 의료시설 등의 외벽에 개정규정에 따른 방화마감재료를 증설하는 경우에도 대수선에 해당한다고 판단했습니다.

법제처_해석례_23-0442.pdf

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따라서 과거 허가 시점이나 기존 재료만으로 대수선 여부를 단정하지 않고, 현재 공사에 적용되는 규정과 후속 해석까지 확인해야 합니다.

 

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마무리

 

처음에는 "지금 하는 공사인데 왜 과거 허가 시점이 중요할까?"라는 의문이 들었습니다.

 

관련 자료를 살펴보니, 현행 조문뿐 아니라 부칙의 적용례와 법령해석까지 함께 확인해야 하는 사안이었습니다.

 

따라서 "2010년 이전 건물은 대수선이 아니다"라는 결론만으로 공사를 진행하기보다는, 최초 허가 신청일과 이후 인허가 이력, 건축물의 용도·규모, 마감재료와 실제 공사 범위를 확인해야 합니다.

 

같은 외벽 마감공사라도 조건에 따라 판단이 달라질 수 있으므로, 이러한 자료를 갖추어 허가권자와 대수선 해당 여부를 확인한 후 진행하시기 바랍니다.

 

감사합니다. ^^