건축물현황도 작성 (건축물관리대장용 도면)

 

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안녕하십니까.
다도건축사사무소입니다.

 

건축 실무를 하다 보면 건축물대장과 관련된 업무를 자주 접하게 됩니다.
특히 표시변경, 전유부 분할·합병, 용도변경 등을 진행하는 경우에는 건축물관리대장용 도면을 제출해야 합니다.

 

그러나 기존 건축물의 경우 건축물관리대장용 도면이 존재하지 않거나, 도면과 실제 현황이 일치하지 않는 경우도 적지 않습니다.

이러한 경우에는 건축물의 실제 상태를 반영한 현황도면을 별도로 작성하여 건축물관리대장용 도면으로 등록해야 합니다.

 

이번 시간에는 이러한 실무 상황을 바탕으로 건축물관리대장용 도면의 개념과 작성 범위,

그리고 작성 순서에 대해 정리해 보도록 하겠습니다.

 

 

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법령정보

 

※ 건축법

제38조(건축물대장)

① 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 건축물의 소유ㆍ이용 및 유지ㆍ관리 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 건축물대장에 건축물과 그 대지의 현황 및 국토교통부령으로 정하는 건축물의 구조내력(構造耐力)에 관한 정보를 적어서 보관하고 이를 지속적으로 정비하여야 한다.

1. 제22조제2항에 따라 사용승인서를 내준 경우

2. 제11조에 따른 건축허가 대상 건축물(제14조에 따른 신고 대상 건축물을 포함한다) 외의 건축물의 공사를 끝낸 후 기재를 요청한 경우

3. 삭제

4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우

② 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 건축물대장의 작성ㆍ보관 및 정비를 위하여 필요한 자료나 정보의 제공을 중앙행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장에게 요청할 수 있다. 이 경우 자료나 정보의 제공을 요청받은 기관의 장은 특별한 사유가 없으면 그 요청에 따라야 한다.

③ 제1항 및 제2항에 따른 건축물대장의 서식, 기재 내용, 기재 절차, 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

 

※ 건축법시행령

제25조(건축물대장) 

법 제38조제1항제4호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제56조 및 제57조에 따른 건축물대장의 신규등록 및 변경등록의 신청이 있는 경우

2. 법 시행일 전에 법령등에 적합하게 건축되고 유지ㆍ관리된 건축물의 소유자가 그 건축물의 건축물관리대장이나 그 밖에 이와 비슷한 공부(公簿)를 법 제38조에 따른 건축물대장에 옮겨 적을 것을 신청한 경우

3. 그 밖에 기재내용의 변경 등이 필요한 경우로서 국토교통부령으로 정하는 경우

 

※ 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙

제1조(목적) 

이 규칙은 「건축법」 제38조ㆍ제39조 및 동법 시행령 제25조에 따라 건축물대장의 서식ㆍ기재내용ㆍ기재절차ㆍ관리 및 등기촉탁의 절차 등에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

 

제2조(용어의 정의)

이 규칙에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. “생성”이란 건축물의 신축ㆍ개축(전부를 개축하는 경우로 한정한다)ㆍ재축ㆍ증축(기존 건축물과 별개의 동으로 증축한 것으로 한정한다) 등으로 인해 대지에 건축물의 건축공사가 완료된 후 건축물대장을 새로 작성하는 것을 말한다.

2. “집합건축물”이란 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 적용을 받는 건축물을 말한다.

3. “일반건축물”이란 “집합건축물” 외의 건축물을 말한다.

4. “건축물대장의 기재내용”이란 건축물의 표시 및 소유자 현황에 관한 사항을 말한다.

5. “건축물대장의 전환”이란 제4조제1호에 따른 일반건축물대장이 제4조제2호에 따른 집합건축물대장으로 되는 것을 말한다.

6. “건축물대장의 합병”이란 제4조제2호에 따른 집합건축물대장이 제4조제1호에 따른 일반건축물대장으로 되는 것을 말한다.

7. “말소”란 해체ㆍ멸실 등으로 인해 건축물의 전부 또는 일부가 없어진 경우에 해당 건축물대장을 제23조에 따른 방법으로 “말소” 표시를 하고 더 이상 사용하지 않거나 건축물대장의 해당 사항을 지우는 것을 말한다.

8. “이기”란 기존 건축물 공부(가옥대장, 건축물관리대장 등)를 건축물대장으로 새로 작성하는 것을 말한다.

9. “폐쇄”란 건축물대장의 전환ㆍ합병, 이기ㆍ재작성 등으로 인해 건축물대장을 새로 작성한 경우 기존 건축물대장을 제23조에 따른 방법으로 “폐쇄” 표시를 하고 더 이상 사용하지 않는 것을 말한다.

10. “건축물현황도”란 배치도[대지의 경계, 대지의 조경면적, 「건축법」(이하 “법”이라 한다) 제43조에 따른 공개 공지 또는 공개 공간, 법 제46조에 따른 건축선(같은 조 제1항 단서에 따라 건축선이 정해지는 경우에는 건축선 후퇴면적 및 건축선 후퇴거리를 포함한다), 건축물의 배치현황, 대지 안 옥외주차 현황, 대지에 직접 접한 도로를 포함한 도면을 말한다], 각 층 평면도 또는 단위세대평면도 등 건축물 및 그 대지의 현황을 표시하는 도면을 말한다.

제4조(건축물대장의 종류) 

건축물대장은 건축물의 종류에 따라 다음 각 호와 같이 구분한다.

1. 일반건축물대장 : 일반건축물에 해당하는 건축물 및 대지에 관한 현황을 기재한 건축물대장

2. 집합건축물대장 : 집합건축물에 해당하는 건축물 및 대지에 관한 현황을 기재한 건축물대장

 

제5조(건축물대장의 작성방법)

①건축물대장은 건축물 1동을 단위로 하여 각 건축물마다 별표에 따라 작성하고, 부속건축물이 있는 경우 부속건축물은 주된 건축물대장에 포함하여 작성한다.

②집합건축물대장은 표제부와 전유부(專有部)로 나누어 작성한다.

③하나의 대지에 2 이상의 건축물(부속건축물을 제외한다)이 있는 경우에는 총괄표제부를 작성하여야 한다.

④건축물대장에는 건축물현황도가 포함된다.

⑤ 건축물이 다가구주택인 경우에는 다가구주택의 호(가구)별 면적대장을 작성해야 한다.

⑥ 건축물이 임대형기숙사인 경우에는 임대형기숙사의 호(실)별 면적대장을 작성해야 한다.

 

제9조(건축물현황도의 작성자) 

①제12조에 따라 건축물대장을 생성하는 경우에 첨부하는 건축물현황도는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 작성한다. 다만, 법 제23조제1항 단서에 따른 건축물의 경우에는 해당 건축물의 건축주나 그 밖의 사람이 작성할 수 있다.

1. 건축사법제2조제1호의 건축사

2. 「건축사법」 제2조제2호의 건축사보(건축분야 해당자에 한한다)

3. 「국가기술자격법」에 따른 건축분야의 기술사와 건축기사 또는 건축산업기사 자격취득자

4. 국가ㆍ지방자치단체(국가 또는 지방자치단체가 건축한 건축물에 한한다)

5. 해당 특별자치시ㆍ특별자치도 또는 시ㆍ군ㆍ구(자치구에 한한다. 이하 같다)의 건축직 공무원 그 밖에 도면작성 능력을 가진 공무원 중 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 인정한 자

6. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관(해당 공공기관이 건축한 건축물로 한정한다)

7. 「건설산업기본법」에 따른 일반건설사업자(해당 일반건설사업자가 건축한 건축물에 한한다)

8. 「주택법」에 의한 주택건설사업자(해당 주택건설사업자가 건축한 건축물에 한한다)

② 제1항에 따른 건축물현황도 작성자는 법 제23조제2항 및 이 규칙 별표 제5호에 따라 건축물현황도를 작성하고, 건축물현황도에 서명ㆍ날인해야 한다.

③ 제12조에 따라 건축물대장을 생성하는 경우 외에 건축물현황도를 제출하여야 하는 경우 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 건축물현황도를 제출하려는 자에게 건축물현황도 작성에 도움을 줄 수 있는 건축사사무소, 건축지도원 및 건축기술자 등에 대한 정보를 충분히 제공하여야 한다.

 

제10조(건축물대장의 보존) 

건축물대장은 영구히 보존하여야 한다. 건축물대장이 말소ㆍ폐쇄된 때에도 또한 같다.

 

제12조(건축물대장의 생성) 

① 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 다음 각 호의 구분에 따라 건축물대장을 생성하여야 한다. 다만, 법 제20조에 따른 가설건축물은 제외한다.

1. 법 제22조제2항에 따라 사용승인(다른 법령에 따라 사용승인으로 의제되는 준공검사ㆍ준공인가 등을 포함한다. 이하 같다)을 하는 경우: 사용승인된 내용에 따라 생성

2. 법 제29조에 따른 공용건축물의 공사완료를 통보받은 경우: 영 제22조제3항 및 「건축법 시행규칙」 제22조제2항에 따라 제출된 서류에 따라 생성

3. 「주한미군기지 이전에 따른 평택시 등의 지원 등에 관한 특별법」 제8조에 따라 반환되는 공여구역의 건축물에 대하여 국방부장관의 요청이 있는 경우: 해당 건축물에 대한 국유재산대장부본 및 건물배치도에 따라 생성

②제1항 외의 건축물의 공사를 완료한 자는 별지 제10호서식의 건축물대장 생성ㆍ재작성 신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신청하여야 한다.

1. 대지의 범위와 그 대지의 사용에 관한 권리를 증명하는 서류

2. 건축물현황도

3. 현황측량성과도(경계복원측량도로 갈음할 수 있다)

③제2항에 따라 건축물대장생성 신청을 받은 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 건축물에 대하여 건축물대장을 생성해야 한다.

1. 신청내용이 건축물 및 대지의 실제 현황과 합치될 것

2. 건축법령에서 정한 건축기준 및 관계법령 등의 규정에 적합할 것

④특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따른 건축물대장생성 신청이 없는 경우에는 건축주 또는 소유자에게 건축물대장생성의 신청을 권고하거나 제3항의 기준에 따라 직권으로 해당 건축물에 대한 건축물대장을 생성할 수 있다. 직권으로 건축물대장을 생성하는 경우에 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 해당 건축물의 건축주 또는 소유자에게 그 사실을 통지하여야 한다.

⑤제4항 후단에 따른 통지를 하려는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 통지받는 자의 주소 또는 거소를 알 수 없는 때에는 건축물대장생성 사실을 해당 특별자치시ㆍ특별자치도 또는 시ㆍ군ㆍ구의 게시판에 게시하거나 특별자치시ㆍ특별자치도 또는 시ㆍ군ㆍ구의 공보나 일간신문에 게재함으로써 건축주 또는 소유자에게 통지된 것으로 본다.

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설계도면과의 차이점

구   분	설계도면	건축물 관리대장용 도면
목   적	시공 및 허가	행정기록
상세도	필   요	불필요
구조표현	상   세	개   략
전기/ 설비	포   함	생략 가능

 

건축물관리대장용 도면은 설계도면과 동일한 수준을 요구하는 것이 아니라 "행정 확인이 가능한 수준"으로 작성하는 것입니다.

 

 

 

건축물관리대장용 도면 작성시 유의사항

 

1. 대장과의 정합성 확보

건축물현황도는 건축물관리대장에 기재된 면적 및 용도와 반드시 일치해야 하며, 연면적이나 층별 면적, 공용면적 등의 불일치는 보완 또는 반려 사유가 됩니다.

 

2. 구조 및 주요 구획 표현

현황도에는 벽체, 기둥, 실 구획, 출입구, 계단 및 엘리베이터 위치 등 주요 공간 구성이 명확하게 표현되어야 하며, 단순 스케치 수준의 도면은 인정되기 어렵습니다.

 

3. 축척 및 도면 형식 준수

도면에는 축척을 명확히 표기하고 출력 시 식별이 가능한 수준의 가독성을 확보해야 하며, 과도한 축소 또는 확대는 보완 대상이 될 수 있습니다.

 

4. 방향 및 기준점 표시

도면에는 북쪽 방향 등 기본적인 방향 표시를 포함하여야 하며, 필요 시 대지와의 관계를 파악할 수 있도록 구성하는 것이 바람직합니다.

 

5. 층별 구분 및 반복층 처리

각 층은 별도의 도면으로 구분하여 작성하여야 하며, 동일한 평면이 반복되는 경우에도 기준층 동일 여부를 명확히 표기해야 합니다.

 

6. 용도구분의 법적 기준 적용

각 실의 용도는 단순 명칭이 아닌 건축법상 용도구분 기준에 맞게 표기하여야 하며, 용도 해석의 오류는 접수 지연의 주요 원인이 됩니다.

 

7. 설비 공간 및 공용부 표현

기계실, 전기실, 화장실, 복도 등 설비 공간과 공용부는 반드시 도면에 포함되어야 하며, 누락 시 실제 현황 확인이 어렵다고 판단되어 보완 요청이 발생합니다.

 

8. 도면 정리 및 표현 수준

현황도는 설계도와 달리 불필요한 가구나 인테리어 요소를 제외하고, 선의 구분을 통해 공간 구조가 명확하게 드러나도록 정리하는 것이 중요합니다.

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기존건축물 건축물현황도 작성 순서

 

 

1. 사전자료 검토

현장에 가기 전 건축물대장과 지적도, 기존 도면을 확인하여 건물의 기본적인 규모와 용도를 파악합니다.
다만 기존 도면은 실제와 차이가 있는 경우가 많기 때문에 참고자료로만 활용합니다.

 

2. 실측 계획 수립

현장에서의 측정 기준과 순서를 미리 정리합니다.
출입구나 기둥 등 기준점을 설정하고, 외곽에서 내부로 이어지는 순서로 실측 계획을 세웁니다.
측정 장비도 사전에 준비해 두어야 합니다.

 

3. 외곽 실측

현장에서는 건물 외곽부터 측정합니다. 외벽 길이와 건물 형상을 확인하고 대지와의 관계를 함께 파악합니다.
외곽 치수는 도면 전체의 기준이 되므로 정확하게 측정해야 합니다.

 

4. 기준선 확보

기둥, 내력벽, 계단실과 같은 구조 요소를 확인하여 도면의 기준이 되는 선을 잡습니다.
이 기준이 있어야 내부 공간을 정확하게 정리할 수 있습니다.

 

5. 내부 실측

내부는 공간별로 나누어 순차적으로 측정합니다.
벽체 간 거리, 실의 크기, 출입문과 창호 위치를 확인하며 한 방향으로 이동하면서 누락 없이 진행하는 것이 중요합니다.

 

6. 현장 촬영

실측이 끝나면 현장에서 바로 촬영을 시작합니다. 도면 작성 시 공간을 이해하는 도움이 됩니다.

 

7. 도면 작성

실측 내용을 바탕으로 도면을 작성합니다.
외곽 → 구조 → 내부 순서로 진행하며 문과 창호, 치수를 정리하여 도면을 완성합니다.

 

8. 면적 검토

도면을 기준으로 면적을 산정하고 건축물대장과 비교하여 차이가 있는지 확인합니다.

 

9. 도면 정리 및 검토

제출용 도면으로 정리하면서 용도와 면적을 명확히 표기합니다.
마지막으로 실측값과 도면의 일치 여부, 누락된 공간이 없는지 확인합니다.

 

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마무리

 

실무에서 건축물관리대장용 도면을 작성하다 보면,

기존 도면이 없거나 실제 현황과 맞지 않아 처음부터 다시 확인해야 하는 경우가 많습니다.

 

현장에 가서 하나씩 실측하고 도면으로 옮긴 후,

건축물대장과 일치하는지 다시 확인하는 과정까지 반복하다 보면 생각보다 많은 시간이 소요되는 작업이기도 합니다.

 

다만 이 과정을 대충 넘어가게 되면 이후 표시변경이나 용도변경 과정에서 현장과 도면이 맞지 않아 재작성해야 하거나,

면적이 대장과 일치하지 않아 문제가 발생하는 경우가 많습니다.

 

결국 이는 오히려 업무를 더 복잡하게 만드는 원인이 됩니다.

 

건축물관리대장용 도면은 한 번의 인허가로 끝나는 것이 아니라, 이후 다양한 인허가 과정에서 계속 활용되는 자료입니다.
따라서 시간이 지나 도면을 다시 열람하거나 수정해야 하는 상황을 고려하면, 처음부터 정확하게 정리해 두는 것이 중요합니다.

 

건축사사무소의 입장에서는 처음에 다소 번거롭더라도 정확하게 정리해 두는 것이 전체 업무를 수월하게 만드는 방법이라 생각됩니다.

또한 건축주의 입장에서도 시간과 비용이 다소 소요되더라도 건축물의 정확한 도면을 확보해 두는 것이 중요합니다.

 

다음 시간에도 실무에 도움이 되는 내용을 정리해 보도록 하겠습니다.
감사합니다. ^^