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안녕하십니까.
다도건축사사무소입니다.
최근 서울을 중심으로 외국인 관광객 수가 증가하면서,
기존 숙박시설을 넘어 주택을 활용한 다양한 숙박 형태에 대한 관심이 빠르게 높아지고 있습니다.
이에 따라 외국인관광도시민박업에 대한 문의도 크게 늘어나고 있으며,
실제 운영 가능 여부에 대한 상담이 지속적으로 이어지고 있는 상황입니다.
따라서 오늘은 외국인관광도시민박업과 관련된 내용을 실무적인 관점에서 자세히 안내드리고자 합니다.
먼저, 관련 법령의 기본적인 내용부터 차근차근 살펴보겠습니다.
법령정보
※ 관광진흥법
제4조(등록)
① 제3조제1항제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 여행업, 관광숙박업, 관광객 이용시설업 및 국제회의업을 경영하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 등록하여야 한다.
-이하생략-
※ 관광진흥법 시행령
제2조(관광사업의 종류)
①「관광진흥법」(이하 “법”이라 한다) 제3조제2항에 따라 관광사업의 종류를 다음 각 호와 같이 세분한다.
-중략-
3. 관광객 이용시설업의 종류
가. 전문휴양업 : 관광객의 휴양이나 여가 선용을 위하여 숙박업 시설(「공중위생관리법 시행령」 제2조제1항제1호 및 제2호의 시설을 포함하며, 이하 “숙박시설”이라 한다)이나 「식품위생법 시행령」 제21조제8호가목ㆍ나목 또는 바목에 따른 휴게음식점영업, 일반음식점영업 또는 제과점영업의 신고에 필요한 시설(이하 “음식점시설”이라 한다)을 갖추고 별표 1 제4호가목(2)(가)부터 (거)까지의 규정에 따른 시설(이하 “전문휴양시설”이라 한다) 중 한 종류의 시설을 갖추어 관광객에게 이용하게 하는 업
나. 종합휴양업
(1) 제1종 종합휴양업 : 관광객의 휴양이나 여가 선용을 위하여 숙박시설 또는 음식점시설을 갖추고 전문휴양시설 중 두 종류 이상의 시설을 갖추어 관광객에게 이용하게 하는 업이나, 숙박시설 또는 음식점시설을 갖추고 전문휴양시설 중 한 종류 이상의 시설과 종합테마파크업의 시설을 갖추어 관광객에게 이용하게 하는 업
(2) 제2종 종합휴양업 : 관광객의 휴양이나 여가 선용을 위하여 관광숙박업의 등록에 필요한 시설과 제1종 종합휴양업의 등록에 필요한 전문휴양시설 중 두 종류 이상의 시설 또는 전문휴양시설 중 한 종류 이상의 시설 및 종합테마파크업의 시설을 함께 갖추어 관광객에게 이용하게 하는 업
다. 야영장업
1) 일반야영장업: 야영장비 등을 설치할 수 있는 공간을 갖추고 야영에 적합한 시설을 함께 갖추어 관광객에게 이용하게 하는 업
2) 자동차야영장업: 자동차를 주차하고 그 옆에 야영장비 등을 설치할 수 있는 공간을 갖추고 취사 등에 적합한 시설을 함께 갖추어 자동차를 이용하는 관광객에게 이용하게 하는 업
라. 관광유람선업
1) 일반관광유람선업: 「해운법」에 따른 해상여객운송사업의 면허를 받은 자나 「유선 및 도선사업법」에 따른 유선사업의 면허를 받거나 신고한 자가 선박을 이용하여 관광객에게 관광을 할 수 있도록 하는 업
2) 크루즈업: 「해운법」에 따른 순항(順航) 여객운송사업이나 복합 해상여객운송사업의 면허를 받은 자가 해당 선박 안에 숙박시설, 위락시설 등 편의시설을 갖춘 선박을 이용하여 관광객에게 관광을 할 수 있도록 하는 업
마. 관광공연장업 : 관광객을 위하여 적합한 공연시설을 갖추고 공연물을 공연하면서 관광객에게 식사와 주류를 판매하는 업
바. 외국인관광 도시민박업: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역(「농어촌정비법」에 따른 농어촌지역 및 준농어촌지역은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)의 주민이 자신이 거주하고 있는 다음의 어느 하나에 해당하는 주택을 이용하여 외국인 관광객에게 한국의 가정문화를 체험할 수 있도록 적합한 시설을 갖추고 숙식 등을 제공(도시지역에서 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 제2조제6호에 따른 도시재생활성화계획에 따라 같은 조 제9호에 따른 마을기업이 외국인 관광객에게 우선하여 숙식 등을 제공하면서, 외국인 관광객의 이용에 지장을 주지 아니하는 범위에서 해당 지역을 방문하는 내국인 관광객에게 그 지역의 특성화된 문화를 체험할 수 있도록 숙식 등을 제공하는 것을 포함한다)하는 업
1) 「건축법 시행령」 별표 1 제1호가목 또는 다목에 따른 단독주택 또는 다가구주택
2) 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목, 나목 또는 다목에 따른 아파트, 연립주택 또는 다세대주택
사. 한옥체험업: 한옥(「한옥 등 건축자산의 진흥에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 한옥을 말한다)에 관광객의 숙박 체험에 적합한 시설을 갖추고 관광객에게 이용하게 하거나, 전통 놀이 및 공예 등 전통문화 체험에 적합한 시설을 갖추어 관광객에게 이용하게 하는 업
-이하생략-
외국인관광 도시민박업 업무처리(등록·관리) 지침 요약 (문화체육관광부)
사업개요
※ 목 적
본 지침은 「관광진흥법 시행령」 제2조제1항제3호바목의 규정에 따른
외국인관광 도시민박업의 등록 및 관리 감독 등 세부 업무처리 지침을 정하는데 목적을 두고 있음.
※ 법적근거
관광진흥법, 관광진흥법 시행령, 관광진흥법 시행규칙
※ 적 용
본 지침은 「관광진흥법」 제4조제1항에 따른 ‘외국인관광 도시민박업’의 등록권자인
특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장의 업무 처리시 적용함.
정의 및 요건
※ 외국인관광 도시민박업 정의 및 등록요건
주민이 자신이 거주하고 있는 주택( 도시지역 내의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 )을 이용하여 외국인 관광객에게 한국의 가정문화를 체험할 수 있도록 적합한 시설을 갖추고 숙식 등을 제공하는 업 (외국인 관광객만 이용가능 / 오피스텔, 원룸형 구조는 등록 불가)
※ 등록기준
- 주택의 연면적이 230제곱미터 미만일 것
- 외국어 안내 서비스가 가능한 체제를 갖출 것
- 소화기 1개 이상, 객실마다 단독경보형감지기, 일산화탄소경보기 (난방설비를 개별난방 방식으로 설치한 경우만 해당)를 설치할 것
※ 결격사유
- 성년후견 또는 한정후견 상태인 경우
- 파산 후 복권되지 않은 경우
- 기존 관광사업 등록 취소 또는 영업소 폐쇄 후 2년이 지나지 않은 경우
- 관광진흥법 위반으로 징역형을 받고 2년이 지나지 않았거나 집행유예 기간 중인 경우
등록업무 처리
※ 등록 신청 및 제출 서류 (영업을 개시 전에 신청, 등록)
- 사업계획서(별도서식 없음)
- 사업개요(등록신청서 기재 내용 포함, 거주 인원 등)
- 시설개요(주택의 종류, 총면적, 사업장 면적, 객실수 및 제공형태, 외국어 안내서비스체제, 소화기 개수 및 배치장소, 단독경보형감지기와 일산화탄소 경보기(개별난방시) 설치개수 및 위치 등)
- 영업계획(숙박 이외 제공 프로그램, 마케팅계획 등), 투숙객 관리계획(숙박일지 작성), 비상시 조치계획 및 연락체계 등
- 신청인의 성명 및 주민등록번호를 기재한 서류
- 부동산의 소유권 또는 사용권을 증명하는 서류
- 시설의 평면도 및 배치도
※ 서류심사
- 해당 주택이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시지역에 위치하는지 여부
- 해당 주택이 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택 또는 다세대주택 중 하나에 해당하는지 여부
- 주택의 연면적이 230㎡ 미만인지 여부
- 사업계획서, 시설의 평면도 및 배치도 상에 등록기준을 모두 충족하고 있는지 여부
- 관광진흥법(제7조제1항)에 따른 결격 사유에 해당되는지 여부
- 공동주택의 경우 관리규약 위반 여부 확인
- 공동주택의 경우 필요 시 관리주체 동의 필수
- 공동주택의 경우 운영 중 발생하는 소음·분쟁 등은 사업자 책임
※ 현장심사
- 서류 통과 후 7일 이내 현장심사 진행, 전체 처리기간: 14일 이내
- 점검인력: 담당 공무원, 건축·소방·위생 등 관련 부서 및 전문가 또는 민간단체 등
- 실제 거주 여부 및 면적 적정성
- 외국어 서비스가 가능한 체제를 갖추고 있을 것 (의사소통, 책자 비치, 통역어플 활용 등 의사소통 수준평가)
- 시설 및 위생 상태 (객실, 화장실, 침구, 식수 등)
- 건축물 적법성 및 안전성 (건축물의 안전성, 위반건축물 여부 등)
- 소방시설 설치 여부 (소화기, 감지기 등)
- 기타 법령 위반 여부
※ 신규등록처리
외국인관광도시민박업은 서류 및 현장심사를 거쳐 적합한 경우 신청일로부터 14일 이내 등록증이 발급됩니다. 이때 내국인 대상 영업 금지, 불법행위 시 처벌, 이웃 간 분쟁에 대한 책임, 숙박일지 작성 의무 등이 함께 안내됩니다. 또한 등록기관은 사업자 정보를 등록대장에 작성·관리하며, 신규 등록 시 일정 수수료가 부과됩니다.
※ 변경등록 신청 및 처리
외국인관광도시민박업 등록 후 상호, 대표자, 면적 등이 변경된 경우에는 변경 사유 발생일로부터 30일 이내에 관련 서류를 제출하여 변경등록을 해야 합니다. 등록기관은 이를 확인한 후 4일 이내에 등록증을 재발급하며, 변경등록 시에는 소정의 수수료가 부과됩니다.
※ 등록증 재발급
등록증을 분실하거나 훼손한 경우에는 재발급 신청서를 제출해야 하며, 등록기관은 신청을 받은 날로부터 3일 이내에 등록증을 재발급합니다.
관리감독
※ 점검 주기: 반기에 1회 이상정기 또는 수시로 지도, 감독
(다만, 다음의 경우에 대해선 분기에 1회 이상 정기 또는 수시 검사할 것을 권고함.)
- 주택 구조(노후, 불량), 소방 관리 관련 사고 위험 또는 위생 관리상의 문제 가능성이 있다고 우려되는 경우
- 등록한 사업범위를 초과(면적 초과, 내국인 대상 영업 등)하여 운영할 가능성이 있다고 우려되거나 주변의 민원이 있는 경우
- 내국인 출입, 소란ㆍ소음 등 문제로 주변의 민원이 있는 경우
- 사업자가 범죄 경력이 있는 경우(특히, 성매매, 도박ㆍ사행행위 관련)
※ 점검 사항:다음의 사항을 중심으로 점검하여야 함.
- 외국인관광 도시민박업 숙박 일지 작성, 비치
- 관광사업자의 실제 거주 여부(주민등록표 등 실제 거주여부 확인)
- 등록한 사업범위를 초과하여 영업을 하고 있는지 여부
- 주택의 노후 정도, 불법 개변조 여부 및 위생 상태
- 건축(주택)ㆍ소방 등 관련 법령에 따른 안전 사고 등 위험 요인에 대한 시설 점검
- 공동 주택의 경우, 관리규약에 반하여 입주자 간 마찰을 일으킬 소지가 있는 시설물 또는 프로그램을 운영하는지 여부
노후 건축물 외국인관광도시민박업 등록 가능 기준 정리
최근에는 외국인관광도시민박업과 관련하여 제도 개선도 일부 이루어진 바 있습니다.
서울시가 건의한 내용을 바탕으로 2025년 10월부터는 일정 요건을 충족할 경우,
준공 후 30년이 경과한 노후 건축물이라도 전문가의 안전성 검토를 거쳐 등록이 가능하도록 기준이 완화되었습니다.
외국인관광도시민박업 업무처리 지침
아래 자료를 보시면 실제 인허가 과정에서 적용되는
등록 기준, 현장점검, 사후관리까지 전반적인 흐름을 확인하실 수 있습니다.
관광사업 등록신청서
아래는 외국인관광도시민박업 등록을 위해 제출해야 하는 관광사업 등록신청서 양식입니다.
실제 인허가 진행 시 기본적으로 작성해야 하는 서류입니다.
마무리
지금까지 외국인관광도시민박업의 개념부터 등록요건, 절차, 사후관리까지 전반적인 내용을 살펴보았습니다.
최근에는 외국인관광도시민박업을 계획하시는 건축주분들의 문의가 크게 늘어나고 있으며,
특히 구축 주택을 활용하여 민박사업을 진행하고자 하는 경우가 대부분입니다.
다만 실무적으로 검토를 진행해 보면 건축물현황도가 없는 경우가 많아,
현황도 작성 용역 문의로 이어지는 사례가 상당히 많은 상황입니다.
그러나 건축사의 입장에서는 단순히 현황도 작성만을 진행하기에는 어려운 경우가 적지 않습니다.
실제 현장을 확인하는 과정에서 위반건축물 여부, 현행 법령과의 불일치, 건축물관리대장과 실제 사용 현황의 차이,
다가구주택의 층수 초과 사용 등 다양한 문제가 동시에 확인되는 경우가 많기 때문입니다.
이러한 사항들은 단순 도면 작성으로 해결될 수 있는 문제가 아니라,
사업 자체의 가능 여부와 직결되는 중요한 요소입니다.
또한 일부 지자체에서는 건축물의 안전성을 확보하기 위해 구조 관련 확인서나 보고서를 요구하는 경우도 있습니다.
경우에 따라 간단한 확인서로 갈음되는 경우도 있으나,
준공 후 30년 이상 경과한 구축 주택의 경우 현행 기준에 맞는 구조 안전 자료를 확보하는 것이 쉽지 않은 것이 현실입니다.
따라서 외국인관광도시민박업을 계획하실 경우에는 단순히 도면 작성이나 형식적인 준비에 앞서,
해당 건축물이 관련 기준을 충족하는지에 대한 종합적인 사전 검토가 반드시 필요합니다.
아울러 관할 허가기관에서 요구하는 자료의 취지와 범위를 사전에 정확히 확인하는 과정 역시 매우 중요합니다.
다음 시간에도 유익한 정보를 제공할 수 있도로 노력하겠습니다.
감사합니다. ^^
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