건축물관리계획서 작성

 

 

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안녕하십니까.
다도건축사사무소입니다.

 

저번 시간에는 건축물의 생애이력 관리시스템에 대해 간단히 살펴보았습니다.
건축물의 설계부터 시공, 유지관리, 해체까지 전 과정의 정보를 체계적으로 관리하는 제도로, 최근 실무에서도 점점 중요성이 커지고 있는 부분입니다.

 

건축 실무를 하다 보면 건축물은 “준공이 끝이 아니라, 그 이후의 관리가 더 중요하다”는 점을 자주 느끼게 됩니다.

과거에는 유지관리 이력이 개별적으로 관리되는 경우가 많았지만,

「건축물관리법」시행 이후 건축물의 전 생애를 고려한 관리 체계로 점차 변화하고 있습니다.

 

이러한 흐름 속에서 중요한 역할을 하는 것이 바로 ‘건축물관리계획’입니다. 단순한 제출서류가 아니라,

건축물의 안전성과 사용가치를 유지하기 위한 기본적인 관리 기준이라 할 수 있습니다.

 

이번 시간에는 건축물관리계획이 무엇인지,

어떤 내용을 포함하고 있으며 실무에서 어떻게 활용되는지에 대해 정리해 보도록 하겠습니다.

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법령정보 

 

※ 건축물관리법

제1조(목적) 

이 법은 건축물의 안전을 확보하고 편리ㆍ쾌적ㆍ미관ㆍ기능 등 사용가치를 유지ㆍ향상시키기 위하여 필요한 사항과 안전하게 해체하는 데 필요한 사항을 정하여 건축물의 생애 동안 과학적이고 체계적으로 관리함으로써 국민의 안전과 복리증진에 이바지함을 목적으로 한다.

제2조(정의) 

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “건축물”이란 「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 건축물을 말한다. 다만, 「건축법」 제3조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물은 제외한다.

2. “건축물관리”란 관리자가 해당 건축물이 멸실될 때까지 유지ㆍ점검ㆍ보수ㆍ보강 또는 해체하는 행위를 말한다.

3. “관리자”란 관계 법령에 따라 해당 건축물의 관리자로 규정된 자 또는 해당 건축물의 소유자를 말한다. 이 경우 해당 건축물의 소유자와의 관리계약 등에 따라 건축물의 관리책임을 진 자는 관리자로 본다.

4. “생애이력 정보”란 건축물의 기획ㆍ설계, 시공, 유지관리, 멸실 등 건축물의 생애 동안에 생산되는 문서정보와 도면정보 등을 말한다.

5. “건축물관리계획”이란 건축물의 안전을 확보하고 사용가치를 유지ㆍ향상시키기 위하여 제11조에 따라 수립되는 계획을 말한다.

6. “화재안전성능보강”이란 「건축법」 제22조에 따른 사용승인(이하 “사용승인”이라 한다)을 받은 건축물에 대하여 마감재의 교체, 방화구획의 보완, 스프링클러 등 소화설비의 설치 등 화재안전시설ㆍ설비의 보강을 통하여 화재 시 건축물의 안전성능을 개선하는 모든 행위를 말한다.

7. “해체”란 건축물을 건축ㆍ대수선ㆍ리모델링하거나 멸실시키기 위하여 건축물 전체 또는 일부를 파괴하거나 절단하여 제거하는 것을 말한다.

8. “멸실”이란 건축물이 해체, 노후화 및 재해 등으로 효용 및 형체를 완전히 상실한 상태를 말한다.

 

제11조(건축물관리계획의 수립 등) 

① 사용승인을 받고자 하는 건축물이 「건설산업기본법」 제41조에 따라 건설사업자가 시공하여야 하는 건축물인 경우 해당 건축물의 건축주는 건축물관리계획을 수립하여 사용승인 신청 시 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물은 그러하지 아니하다.

1. 「건축법」 제2조제2항제21호에 따른 동물 및 식물 관련 시설

2. 「건축법」 제2조제2항제23호에 따른 교정(矯正)시설

3. 「건축법」 제2조제2항제24호에 따른 국방ㆍ군사시설

4. 「공동주택관리법」 제2조제1항제2호에 따른 의무관리대상 공동주택

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 건축물

② 제1항에 따른 건축물관리계획은 다음 각 호의 내용을 포함하여 작성하여야 하며, 건축물관리계획의 구체적인 작성기준은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.

1. 건축물의 현황에 관한 사항

2. 건축주, 설계자, 시공자, 감리자에 관한 사항

3. 건축물 마감재 및 건축물에 부착된 제품에 관한 사항

4. 건축물 장기수선계획에 관한 사항

5. 건축물 화재 및 피난안전에 관한 사항

6. 건축물 구조안전 및 내진능력에 관한 사항

7. 에너지 및 친환경 성능관리에 관한 사항

8. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

③ 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따른 건축물관리계획의 적절성을 검토하여 해당 건축물의 건축주 또는 관리자에게 건축물관리계획의 보완을 요구할 수 있다.

④ 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제3항에 따른 건축물관리계획의 적절성 검토 결과를 제7조에 따른 건축물 생애이력 정보체계에 등록하여야 한다.

⑤ 관리자는 건축물관리계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 건축물관리계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다.

⑥ 관리자는 제5항에 따라 건축물관리계획을 조정한 경우 또는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 건축물의 주요 부분을 수선ㆍ변경하거나 증설하는 경우에는 제7조에 따른 건축물 생애이력 정보체계에 조치결과를 입력하여야 한다.

⑦ 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제3항에 따른 건축물관리계획의 적절성 검토를 대통령령으로 정하는 기관이나 단체에 위탁 또는 대행하게 할 수 있다.

 

※ 건축물관리법 시행령

제6조(건축물관리계획 수립의 제외 대상 건축물 등) 

① 법 제11조제1항제5호에서 “대통령령으로 정하는 건축물”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다. <개정 2023. 5. 15.>

1. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제2조제1호 및 제13호에 따른 공장 및 지식산업센터

2. 「학교안전사고 예방 및 보상에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 학교

3. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호가목에 따른 단독주택

4. 그 밖에 건축물관리계획을 수립할 필요가 없다고 국토교통부장관이 인정하여 고시하는 건축물

② 법 제11조제2항제8호에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.

1. 관리자에 관한 사항

2. 법 및 「녹색건축물 조성 지원법」 등 관계 법령에 따른 인증 또는 평가 중 건축물관리를 위하여 필요하다고 인정되는 사항

③ 법 제11조제7항에서 “대통령령으로 정하는 기관이나 단체”란 법 제39조제1항에 따라 지정된 건축물관리지원센터(이하 “건축물관리지원센터”라 한다)를 말한다.

 

※ 건축물관리법 시행규칙

 제5조(건축물관리계획의 조정) 

① 관리자는 법 제11조제5항에 따라 건축물관리계획을 조정하려는 경우 그 조정안을 건축물 생애이력 정보체계에 입력해야 한다.

② 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 입력된 조정안의 적절성을 검토하여 그 검토 결과를 건축물 생애이력 정보체계에 등록해야 한다.

 

제6조(건축물 주요 부분의 수선ㆍ변경ㆍ증설) 

관리자는 「건축법」 제2조제1항제7호에 따른 주요구조부에 대해 같은 법 제11조 또는 제14조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고를 하고 수선ㆍ변경하거나 증설하는 경우 법 제11조제6항에 따라 이를 완료한 날부터 30일 이내에 그 결과를 건축물 생애이력 정보체계에 입력해야 한다.

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건축물관리계획서 규모/ 용도별 작성 범위

(건축물의 규모/용도에 따른 건축물관리계획 작성범위 및 내용은 표 2와 표3의 내용을 참고)

 

[표2] 건축물 규모별 관리계획 작성 범위

구분		소규모 건축물	중규모 건축물	대형건축물	정기점검 대상 기존건축물
대상		연면적 200초과~ 1,000㎡ 미만	연면적 1,000이상~ 3,000㎡ 미만	연면적 3,000㎡ 이상	법 시행 이전 사용승인을 받은 정기점검대상 건축물
작성 범위 및 내용	1.건축물현황	*작성(건축물대장정보)	*작성(건축물대장정보)	*작성(건축물대장정보)	* 작성(건축물 대장정보)
	2. 건축주,설계자, 시공자, 감리자 및 관리자	*정보 기재(표)	*정보 기재(표)	*정보 기재(표)	* 정보 기재(표)
					* 관리자 변경 이력 기재
	3.건축물 마감재 및 건축물에 부착된 제품	*시설 현황개요 작성 (건축 : 지붕, 외벽, 공용부 주요 마감재 및 기계, 전기, 토목)	*시설 현황개요 작성 (건축 : 지붕, 외벽, 공용부 주요 마감재 및 기계, 전기, 토목) *관리계획(내용) 작성	*시설 현황 개요 작성 (건축 : 지붕, 외벽, 공용부 주요 마감재 및 기계, 전기))	*시설 현황 개요 작성 (건축 : 지붕, 외벽, 공용부 주요 마감재 및 기계, 전기)
				*관리계획(내용) 작성 *시설 상세 현황 작성	*시설 상세 현황 및 점검계획 작성
					*건축, 기계, 전기 등 분야별 법정 점검 이력 작성
	4. 장기수선 계획	*3의 현황 시설에 대한 수선 주기 작성	*3의 현황 시설에 대한 수선 주기 작성	*3의 현황 시설에 대한 수선 주기 작성	*3의 현황 시설에 대한 수선 주기 작성
					*수선, 교체 이력 작성
	5.건축 물화재 및 피난안전	*피난 및 소방시설 설치 개요 작성	*피난 및 소방시설 설치 개요 작성	*피난 및 소방시설 설치 개요 작성	*피난 및 소방시설 설치 개요 작성
				*용도별로 소방시설 구분 작성	*용도별로 소방시설 구분 작성
		*피난안내도 작성	*피난안내도 작성	* 피난안내도 작성	* 피난안내도 작성
					*방화구획도 작성
			*방화구획도 작성	*방화구획도 작성	*(법정)소방 점검 이력 작성
	6.건축물 구조안전 및 내진 능력	*내진설계확인서 첨부 (구조형식별) *구조별 관리사항	*내진설계확인서 첨부 (구조형식별) *구조별 관리사항	*내진설계확인서 첨부 (구조형식별) *구조별 관리사항	*내진설계확인서 첨부 (구조형식별) *구조별 관리사항
		*주요구조부 안내도 작성	*주요구조부 안내도 작성	*주요구조부 안내도 작성	*주요구조부 안내도 작성
					*구조형식별 관리내용 작성
			*구조형식별 관리내용 작성	*구조형식별 관리내용 작성	*주요구조부 수선, 점검 이력 작성
	7.에너지 및 친환경성능관리	*에너지성능 및 친환경 인증 여부 표기	*에너지성능 및 친환경 인증 여부 표기	*에너지성능 및 친환경 인증 여부 표기	*에너지성능 및 친환경 인증 여부 표기
				*신재생에너지 설비 설치 현황 작성	*신재생에너지 설비 점검 이력 작성
	8. 기타	*사용승인도서 보관	*사용승인도서 보관	*사용승인도서 보관	*사용승인도서 보관
		*수선 및 변경이력	*수선 및 변경이력	*수선 및 변경이력	*수선 및 변경이력

 

 

[표3] 건축물 용도별 관리계획 추가서식 작성 범위

- 주거, 다중이용업소, 정기점검에 해당하는 경우 해당서식(서식①~③) 추가작성

구분		①서식* [주거]	②서식* [다중이용업소]	③서식* [정기점검]
대상		건축법 시행령 별표1 2호의 공동주택(기숙사 제외)	다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 제2조 1항 1호에 해당하는 영업	정기점검대상건축물(사용승인)
작성범위 및 내용	8. 기타	*시설 현황개요 작성 (건축 : 단위세대 건축마감재 현황, 사용자재현황, 단위세대 단열재 설치 현황)	*시설 현황개요 작성 (다중이용업소 현황, 호별 다중이업소의 화재안전관리계획)	*정기점검 대상 시설물 관리계획

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건축물관리계획 세부작성기준

(건축물관리계획을 수립하고자 하는 자는 특별한 사유가 없는 한 별표에서 정하는 건축물관리계획 세부작성기준에 의하여 작성한다.)

 

[별표]

목 차	주 요 작 성 내 용
1. 건축물 현황	주소, 대지면적, 연면적, 높이, 층수, 건축물 명칭, 사용승인일 등
2. 건축주, 설계자, 시공자,      감리자 및 관리자	건축주, 설계자(기술협력사 포함), 시공자, 감리자 및 관리자의 성명(회사명), 주소, 연락처 등
3. 건축물 마감재 및     건축물에 부착된 제품	외부·내부·창호·지붕 등의 마감재, 부착재 의 성능 규격 등
4. 장기수선계획	마감재, 기계설비, 전기설비, 피난 및 소방 설비, 통신설비 등의 수선계획
5. 건축물 화재 및 피난안전	방화구획, 내화구조, 마감재료 등 화재 및 피난안전 확보를 위한 유지관리 사항
6. 건축물 구조안전 및 내진능력	구조안전, 내진성능 등 건축물 구조안전 및 내진능력 확보를 위한 유지관리 사항
7. 에너지 및 친환경 성능관리	지능형건축물인증, 에너지효율등급인증, 녹색건축인증 등 에너지 및 친환경 성능 관리를 위한 유지관리 사항
8. 기타	- 이 법 및 관계법령에 의한 인증 또는 평가 등 - 건축물 또는 공작물의 증축, 개축, 수선, 변경 시 안전 및 법규 규정 준수 사항 - 그 밖에 건축물의 안전을 확보하고 사용 가치를 유지 향상시키기 위해 필요한 사항 등

 

건축물관리계획서 작성 메뉴얼.egg

13.50MB

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마무리

 

건축사사무소의 입장에서 보면 건축물관리계획은 단순히 사용승인을 받기 위해 작성하는 서류로 보기에는 아쉬운 부분이 있습니다.

 

설계 단계에서 결정된 마감재나 구조, 설비 계획은 결국 유지관리로 이어지게 되는데,

이러한 내용들이 건축물관리계획에 그대로 담기게 됩니다.

 

실무에서는 계획서가 형식적으로 작성되는 경우도 있지만,

설계 당시의 의도를 함께 정리해 두면 이후 유지보수나 시설 교체 시 참고할 수 있는 자료로 활용될 수 있습니다.

특히 건축주나 관리자 입장에서도 건축물에 대한 이해도를 높이는 데 도움이 됩니다.

 

건축물관리계획은 설계와 시공 이후 유지관리까지 이어지는 과정에서 함께 활용되는 자료로 이해하는 것이 보다 적절해 보입니다.

 

다음 시간에도 실무에 도움이 되는 유익한 내용으로 찾아뵙겠습니다.

감사합니다. ^^