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안녕하십니까.
다도건축사사무소입니다.
건축 실무를 하다 보면 집합건축물에서 하나의 호실을 나누거나, 인접한 호실을 하나로 합치는 경우를 자주 접하게 됩니다.
이러한 경우 집합건축물은 각 호실이 독립된 소유권 단위이기 때문에 단순한 공간 변경이 아닌 "전유부 분할 및 합병"으로
접근하게 됩니다.
겉으로는 단순한 벽체 변경처럼 보일 수 있으나,
실제로는 건축물대장 및 등기 변경은 물론 구조, 피난, 소방설비 기준까지 함께 검토되어야 하는 사항입니다.
이번 글에서는 전유부 분할 및 합병에 대해 알아보도록 하겠습니다.
법령정보
※ 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙
제2조(용어의 정의)
이 규칙에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1. “생성”이란 건축물의 신축ㆍ개축(전부를 개축하는 경우로 한정한다)ㆍ재축ㆍ증축(기존 건축물과 별개의 동으로 증축한 것으로 한정한다) 등으로 인해 대지에 건축물의 건축공사가 완료된 후 건축물대장을 새로 작성하는 것을 말한다.
2. “집합건축물”이란 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 적용을 받는 건축물을 말한다.
3. “일반건축물”이란 “집합건축물” 외의 건축물을 말한다.
4. “건축물대장의 기재내용”이란 건축물의 표시 및 소유자 현황에 관한 사항을 말한다.
5. “건축물대장의 전환”이란 제4조제1호에 따른 일반건축물대장이 제4조제2호에 따른 집합건축물대장으로 되는 것을 말한다.
6. “건축물대장의 합병”이란 제4조제2호에 따른 집합건축물대장이 제4조제1호에 따른 일반건축물대장으로 되는 것을 말한다.
7. “말소”란 해체ㆍ멸실 등으로 인해 건축물의 전부 또는 일부가 없어진 경우에 해당 건축물대장을 제23조에 따른 방법으로 “말소” 표시를 하고 더 이상 사용하지 않거나 건축물대장의 해당 사항을 지우는 것을 말한다.
8. “이기”란 기존 건축물 공부(가옥대장, 건축물관리대장 등)를 건축물대장으로 새로 작성하는 것을 말한다.
9. “폐쇄”란 건축물대장의 전환ㆍ합병, 이기ㆍ재작성 등으로 인해 건축물대장을 새로 작성한 경우 기존 건축물대장을 제23조에 따른 방법으로 “폐쇄” 표시를 하고 더 이상 사용하지 않는 것을 말한다.
10. “건축물현황도”란 배치도[대지의 경계, 대지의 조경면적, 「건축법」(이하 “법”이라 한다) 제43조에 따른 공개 공지 또는 공개 공간, 법 제46조에 따른 건축선(같은 조 제1항 단서에 따라 건축선이 정해지는 경우에는 건축선 후퇴면적 및 건축선 후퇴거리를 포함한다), 건축물의 배치현황, 대지 안 옥외주차 현황, 대지에 직접 접한 도로를 포함한 도면을 말한다], 각 층 평면도 또는 단위세대평면도 등 건축물 및 그 대지의 현황을 표시하는 도면을 말한다.
제3조(건축물대장의 기재)
「건축법 시행령」(이하 “영”이라 한다) 제25조제3호에서 “국토교통부령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 건축물의 증축ㆍ개축ㆍ재축ㆍ이전ㆍ대수선 및 용도변경에 의하여 건축물의 표시에 관한 사항이 변경된 경우
2. 건축물의 소유권에 관한 사항이 변경된 경우
3. 법 및 관계 법령에 따른 조사ㆍ점검 등에 따른 건축물의 현황과 건축물대장의 기재내용이 일치하지 않는 경우
제4조(건축물대장의 종류)
건축물대장은 건축물의 종류에 따라 다음 각 호와 같이 구분한다.
1. 일반건축물대장 : 일반건축물에 해당하는 건축물 및 대지에 관한 현황을 기재한 건축물대장
2. 집합건축물대장 : 집합건축물에 해당하는 건축물 및 대지에 관한 현황을 기재한 건축물대장
제17조(집합건축물대장의 전유부의 변경)
①건축물의 소유자는 집합건축물의 전유부분을 두 개 이상으로 분할하거나 두 개 이상의 전유부분을 합병하려는 경우에는 별지 제14호서식의 집합건축물대장 전유부변경(분할ㆍ합병)신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신청하여야 한다.
1. 건축물현황도 중 해당 층의 평면도 및 단위세대평면도
2. 건물 등기사항증명서(등기필증의 제시로 갈음할 수 있다)
②특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 신청내용을 확인한 후 집합건축물대장의 전유부를 변경하는 경우에는 건축물대장 중 전유부의 해당 부분을 폐쇄하고 변경된 내용에 따라 새로 작성하는 방법에 의하여야 한다. 다만, 분할하거나 합병하는 전유부분의 호 명칭이 기존의 호 명칭과 동일한 경우에는 건축물대장의 기재내용을 변경하는 방법에 따를 수 있다.
③제1항에 따른 집합건축물대장의 전유부 변경에 관하여는 제15조제2항 및 제16조제2항을 준용한다.
(즉, 전유부를 분할하거나 합병하는 경우 반드시 신청 절차를 통해 건축물대장을 변경해야 합니다.)
제18조(건축물대장의 표시사항 변경)
①건축물의 소유자는 건축물대장의 기재내용 중 건축물 표시사항을 변경(지번의 변경은 제20조에 따르고, 도로명주소의 변경은 제20조의2에 따른다)하려는 때에는 별지 제15호서식의 건축물표시 변경신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신청하여야 한다. 다만, 법 제22조제2항에 따라 사용승인된 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 직권으로 사용승인서에 따라 변경한다.
1. 건축물현황도(건축물현황도의 내용이 변경된 경우에 한한다)
2. 건축물의 표시에 관한 사항이 변경되었음을 증명하는 서류
②특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따른 건축물표시 변경신청에 의하여 건축물의 표시에 관한 사항을 변경하려는 때에는 신청내용이 건축물 및 대지의 실제현황과 합치되는지 여부를 대조ㆍ확인하여야 한다.
건축물대장의 이해
※ 표제부
표제부는 건축물 한 동 전체에 대한 기본 정보를 나타내는 부분입니다. 건물의 위치, 용도, 층수, 연면적 등이 기재되며, 예를 들어 “서울 OO구에 위치한 지상 10층 업무시설 건물”과 같은 건물 전체의 개요를 설명하는 내용이 해당됩니다.
※ 전유부
전유부는 집합건축물에서 각 소유자가 독립적으로 사용하는 공간을 의미합니다.
아파트의 한 세대(101호), 상가의 한 점포처럼 개별적으로 소유권이 있는 공간이 이에 해당하며, 호수와 전용면적 등이 기재됩니다.
※ 공용부분
공용부분은 여러 사람이 함께 사용하는 공간을 의미합니다.
계단, 복도, 엘리베이터, 로비와 같은 부분이 대표적인 예로, 특정 개인이 아닌 전체 소유자가 공동으로 사용하는 공간입니다.
전유부 변경의 유형
※ 전유부 합병
인접한 호실(예: 101호, 102호)을 하나로 통합하는 경우로, 전유부의 면적과 경계가 변경되어 민원 접수가 필요합니다.
※ 전유부 분할
하나의 호실(예: 202호)을 두 개 이상으로 나누는 경우로, 면적과 구획이 변경되므로 민원 대상이 됩니다.
※ 용도 변경
같은 용도군 내 변경이라도 대장 기재사항이 변경되는 경우 민원 대상이 됩니다.
※ 구획 변경
구조 및 구획 변경으로 인해 건축물대장과 도면이 달라지는 경우 민원 대상이 됩니다.
마무리
전유부 분할 및 합병은 단순한 공간 변경처럼 보일 수 있지만,
실제로는 건축물대장, 등기, 구조 및 소방설비 기준까지 함께 검토되어야 하는 절차입니다.
특히 집합건축물은 각 호실이 독립된 소유권의 대상이기 때문에, 사전에 관련 기준을 충분히 검토하는 것이 중요합니다.
오늘은 전유부 분할 및 합병에 대해 간략하게 정리해 보았습니다.
다음 시간에도 실무에 도움이 되는 유익한 내용을 정리해 보도록 하겠습니다.
감사합니다. ^^
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