노후 단독주택 리모델링 뭐부터 알아봐야 할까?

 

 

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안녕하세요 다도건축사사무소 입니다.

 

최근 들어 노후 단독주택을 리모델링하려는 수요가 꾸준히 증가하고 있습니다.

과거에는 철거 후 신축이 일반적이었지만, 최근에는 기존 건축물을 최대한 활용하여 구조를 보존하면서도 기능과 성능을 개선하려는 움직임이 늘고 있습니다.

이는 비용 절감뿐 아니라 정서적 가치를 지키는 선택이기도 합니다.

 

하지만 단독주택 리모델링은 단순히 낡은 집을 고치는 수준에 그치지 않습니다.

기존 구조물의 상태, 용도지역의 제한, 건폐율 및 용적률, 에너지 기준, 소방설비, 주차장 확보 등 건축 전반에 걸친 법적·기술적 요건을 충족해야 하며, 이러한 요건은 리모델링의 범위와 방식에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

 

특히 단독주택은 개별 상황(대지 위치, 건축연도, 기존 구조 방식 등)이 다양하기 때문에, 표준화된 해석보다는 개별 맞춤형 검토가 필수적입니다.

 

본 글에서는 노후 단독주택을 리모델링할 때 반드시 고려해야 할 법적 기준과 실무 절차, 그리고 예산 관련 요소를 정리합니다.

실무자뿐만 아니라 예비 건축주에게도 실질적인 도움이 될 수 있도록 구성하였습니다.

 

우선 리모델링과 관련된 법령정보부터 확인해 보겠습니다.

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법령정보

 

※ 건축법

제2조(정의) 

① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

9. “대수선”이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

10. “리모델링”이란 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위를 말한다.

 

※ 건축법 시행령

제2조(정의) 

이 영에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 

2. “증축”이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다.

3. “개축”이란 기존 건축물의 전부 또는 일부[내력벽ㆍ기둥ㆍ보ㆍ지붕틀(제16호에 따른 한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다) 중 셋 이상이 포함되는 경우를 말한다]를 해체하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다.

 

제3조의2(대수선의 범위) 

법 제2조제1항제9호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 증축ㆍ개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것을 말한다. 

1. 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것

2. 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것

3. 보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것

4. 지붕틀(한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다)을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것

5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것

6. 주계단ㆍ피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것

7. 삭제 

8. 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것

9. 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료(법 제52조제2항에 따른 마감재료를 말한다)를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것

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리모델링시 공사의 종류와 허가 여부

 

리모델링은 법적으로 다음과 같이 구분할 수 있습니다.

구   분	정   의	허가 여부
보수/ 수선	창호, 마감재 교체 등 단순한 수선	허가 불필요
대수선	구조부 및 외벽 마감재 변경(내력벽, 지붕틀 등)	허가 또는 신고 필요
증축/ 개축	면적확대, 구조변경	건축허가 필요

 

또한, 공사전 아래와 같은 기초자료를 꼭 확인하셔야 됩니다.

 

건축물대장: 건물의 용도, 구조, 면적 확인, 불법건축물 여부 확인 등

토지이용계획: 용도지역, 건폐율, 용적률, 각종 행위 제한(예: 건축선) 등 

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리모델링시 적용되는 주요 체크리스트

 

노후 주택이라 하더라도, 리모델링 공사 시에는 현행 건축법 및 관련 하위법령을 따라야 하며, 특히 구조를 건드리는

공사를 하거나 면적의 증감이 있는 경우, 다음 항목을 반드시 검토하셔야 합니다.

구  분	적 용 기 준	주 요 내 용
내  진	건축구조기준 (건축법 제48조)	내진 보강 필요 여부 확인
소  방	소방시설법	대수선 및 증,개축을 통해 변경되는 소방시설물 설치 및 변경된 법령으로 인해 설치하여야 하는 소방 시설물 확인
단  열	에너지절약 설계기준	건축물 규모에 따라 다를 수 있으나 현행 열관류율 기준을 만족하는 단열재 및 창호 등을 설치 하여야 함.
주차장	주차장법	면적변경 또는 세대분리 등으로 주차대수 산출기준이 변경될 수 있음.
정화조	하수도법	용도변경, 면적변경 등을 통해 용량산정이 변경될 수 있음.

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리모델링 예산, 무엇이 결정하는 것인가?

 

노후주택의 리모델링에서 가장 민감한 부분은 예산입니다.

리모델링이 신축보다 저렴할 것이라 생각하기 쉽지만, 경우에 따라 오히려 더 많은 비용이 들 수도 있습니다.

예산에 영향을 주는 여러 요소들이 있는데 한번 알아보겠습니다.

 

• 예산에 영향을 주는 요소

• 공사범위: 단순 인테리어나 보수 수준이면 저렴하겠지만, 구조를 변경, 증축 등은 비용 증가의 원인
• 건물상태: 기존 구조체의 노후 정도, 균열여부, 방수, 단열 등의 건축물의 상태에 따라 추가 비용 발생
• 법적기준: 위 열거된 내진, 소방 등 기준을 충족하기 위한 비용이 발생될 수 있습니다.
• 불법건물: 건축물관리대장에 없더라도 불법건축물이나 위반사항이 있다면 철거를 하여야 합니다.
• 건축설계: 대수선 및 증축, 개축을 하신다면 건축사와의 계약을 필요로 하게 됩니다.
• 건축감리: 공사감리뿐만 아니라 경우에 따라 해체 감리까지 필요로 할 수 있습니다.
• 공사기간: 공사가 길어질수록 인건비, 관리비가 증가되며 간접비가 발생 됩니다.

위와 같이 예산에 영향을 주는 요소들을 알아보았는데요.

위 내용뿐만 아니라 건축물 위치에 따라 장비 반입 또는 현장에서 건축주 요청에 따른 변경 등 다양한 변수들이 발생할 수 있습니다.

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예산비교

 

이 글 중 사실 가장 관심이 가는 부분이 수도 있습니다.

바로 예산 비교입니다. 사실 아래의 예산 비교표는 거의 무의미하다고 할 수 있습니다.

왜냐하면 리모델링 공사규모, 공사내용, 현황 등 수많은 변수에 따라 금액은 변동됩니다.

그럼에도 불구하고 굳이 예산비교표를 넣은 것은 리모델링을 하고자 하시는 분들이 아주 조금이 나마 감을 잡으실 수 있도록 하기위해서입니다. 다만, 한번 더 말씀드리지만 예산비교표는 거의 무의미 할 수 있습니다.

항  목	리모델링	신  축
보수, 수선 위주	약 150만원 ~ 300만원	해당없음
구조변경포함	약 400만원 ~ 700만원	약 600만원 ~ 900만원
고급마감재 사용	800만원 이상	1,000만원 이상

 

※ 지역, 공사범위, 자재 등에 따라 차이가 아주 크게 나며, 반드시 사전 견적을 받아 비교해야 합니다.

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예산절감

 

그렇다면 예산 절감을 위한 방법이 있을까요?

많은 경우 적용받을 수는 없으나 없지는 않습니다.  

 

슬레이트지붕 철거: 각지자체의 읍,면,동 행정복지 센터에서 지원을 받으며 철거비용 일부를 지원합니다.

 

그린리모델링사업보조금: 단열, 창호, 보일러 등 에너지 성능 개선을 위한 공사에 대해 국토교통부와 한국에너지공단이 운영하는 "그린리모델링 이자지원 사업"을 통해 최대 2,000만원(변동있음) 규모의 융자와 이자 지원을 받을 수 있습니다.

 

지자체 리모델링 지원사업: 서울특별시, 경기도 등 일부 지자체에서는 고령자, 저소득층, 빈집정비를 목적으로 리모델링 비용 일부를 보조금 또는 융자 형식으로 지원하고 있습니다.

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리모델링 대신 재건축을 고려할 수 있는 경우는?

 

리모델링 비용이 생각보다 많이 나와 철거 후 재건축을 고려하는 경우도 많이 있습니다.

어떤 경우일까요?

• 구조안전진단 결과 기존 구조체를 사용할 수 없을 정도로 노후된 경우
• 공사비가 신축비용과 비슷하거나 더 비싼 경우
• 도시계획 및 관련 법령상 기존 건축물의 형태가 유지 불가한 경우

대략 위와 같은 경우가 있을 수 있습니다. 또는 옆 대지의 경계선 침입 등 다양한 경우가 발생할 수 있습니다.

 

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리모델링은 단순히 낡은 공간을 새로 단장하는 것이 아닙니다.

특히 노후 단독주택의 경우, 구조안전성 확보, 단열성능 개선, 주차장 확보, 정화조 용량, 소방설비 검토 등 다방면의 기술적, 행정적 요건을 동시에 고려해야 합니다.

 

건축법, 국토계획법, 소방시설법 등 관련 법령뿐 아니라 지자체 조례, 설계기준, 현장조건이 복합적으로 작용하기 때문에,

실무 경험과 법령 해석 능력을 갖춘 전문가의 검토 없이 접근할 경우 예산초과, 공사지연, 행정처리 실패로 이어질 수 있습니다.

 

또한 리모델링은 "수리"가 아닌 "재설계"에 가까운 개념입니다.

따라서 기존 건축물의 활용 가능성과 한계를 명확히 파악하고, 장기적인 유지관리까지 고려한 설계 및 시공 계획이 요구됩니다.

 

건축사, 구조기술사, 소방기술사 등 전문가와 충분한 협의를 거쳐 사전 기획을 세운다면, 노후주택은 물리적 기능뿐만 아니라 정서적 가치와 자산 가치를 모두 지닌 공간으로 재탄생 할 수 있습니다.

 

이 글이 단독주택 리모델링을 계획하시는 분들께 조금이나 도움이 될 수 있었으면 합니다.

 

다도건축사사무소였습니다. 감사합니다. ^^

 

 

 

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