건축선 주차가능 할까?

 

 

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안녕하십니까.

다도건축사사무소입니다.

 

이번 시간에는  건축선과 그 후퇴부분에 설치할 수 있는 시설에 대해 알아보겠습니다.

앞서 대지 안의 공지 기준을 설명하면서 건축선과 인접 대지경계선에 대해 살펴본 적이 있습니다.

 

건축선은 도로와 접한 부분에서 건축물을 건축할 수 있는 한계를 정하는 선입니다.

그렇다면 건축선 후퇴부분에 담장을 설치하거나, 주차장 또는 조경 공간으로 활용하는 것은 가능할까요?

 

이를 판단하려면 건축법에 따른 제한과 함께 건축선의 지정 근거, 해당 지역에 적용되는 조례 등을 확인해야 합니다.

먼저 관련 법령부터 살펴보겠습니다.

 

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법령정보

 

※ 건축법

제46조(건축선의 지정)

① 도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선[이하 “건축선(建築線)”이라 한다]은 대지와 도로의 경계선으로 한다. 다만, 제2조제1항제11호에 따른 소요 너비에 못 미치는 너비의 도로인 경우에는 그 중심선으로부터 그 소요 너비의 2분의 1의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하되, 그 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로부지, 그 밖에 이와 유사한 것이 있는 경우에는 그 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 하며, 도로의 모퉁이에서는 대통령령으로 정하는 선을 건축선으로 한다.

② 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 시가지 안에서 건축물의 위치나 환경을 정비하기 위하여 필요하다고 인정하면 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 범위에서 건축선을 따로 지정할 수 있다.

③ 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따라 건축선을 지정하면 지체 없이 이를 고시하여야 한다.

 

제47조(건축선에 따른 건축제한)

① 건축물과 담장은 건축선의 수직면(垂直面)을 넘어서는 아니 된다. 다만, 지표(地表) 아래 부분은 그러하지 아니하다.

② 도로면으로부터 높이 4.5미터 이하에 있는 출입구, 창문, 그 밖에 이와 유사한 구조물은 열고 닫을 때 건축선의 수직면을 넘지 아니하는 구조로 하여야 한다.

 

제58조(대지 안의 공지)

건축물을 건축하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역ㆍ용도지구, 건축물의 용도 및 규모 등에 따라 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 6미터 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상을 띄워야 한다. 

 

※ 건축법시행령

제31조(건축선)

①법 제46조제1항에 따라 너비 8미터 미만인 도로의 모퉁이에 위치한 대지의 도로모퉁이 부분의 건축선은 그 대지에 접한 도로경계선의 교차점으로부터 도로경계선에 따라 다음의 표에 따른 거리를 각각 후퇴한 두 점을 연결한 선으로 한다.

도로의 교차각	해당 도로의 너비		교차되는 도로의 너비
	6m이상 8m미만	4m이상 6m미만
90도 미만	4m	3m	6m이상 8m미만
	3m	2m	4m이상 6m미만
90도이상 120도 미만	3m	2m	6m이상 8m미만
	2m	2m	4m이상 6m미만

② 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법 제46조제2항에 따라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호에 따른 도시지역에는 4미터 이하의 범위에서 건축선을 따로 지정할 수 있다.

③ 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따라 건축선을 지정하려면 미리 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보(公報), 일간신문 또는 인터넷 홈페이지 등에 30일 이상 공고하여야 하며, 공고한 내용에 대하여 의견이 있는 자는 공고기간에 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 의견을 제출(전자문서에 의한 제출을 포함한다)할 수 있다.

 

제80조의2(대지 안의 공지)

법 제58조에 따라 건축선(법 제46조제1항에 따른 건축선을 말한다. 이하 같다) 및 인접 대지경계선(대지와 대지 사이에 공원, 철도, 하천, 광장, 공공공지, 녹지, 그 밖에 건축이 허용되지 아니하는 공지가 있는 경우에는 그 반대편의 경계선을 말한다)으로부터 건축물의 각 부분까지 띄어야 하는 거리의 기준은 별표 2와 같다.

 

※ 서울특별시 건축조례

제27조의2(건축선 후퇴부분 등의 관리)

시장 또는 구청장은 법 제46조에 따라 지정된 건축선의 후퇴부분이 건축물의 안전ㆍ기능ㆍ환경 및 미관 향상 등 건축선 지정 목적에 부합될 수 있도록 노력하여야 한다. 

 

제30조(대지 안의 공지)

법 제58조 및 영 제80조의2에 따라 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 건축물의 각 부분까지 띄어야 하는 거리의 기준은 별표 4와 같다.

 

※ 서울특별시 도시계획조례

제43조(건축선 후퇴부분 등의 관리)

영 제72조제2항에 따라 시가지경관지구ㆍ역사문화특화경관지구ㆍ조망가로특화경관지구 안에서 「건축법」 제46조제2항 및 같은 법 시행령 제31조제2항에 따라 지정된 건축선 후퇴부분에는 공작물ㆍ담장ㆍ계단ㆍ주차장ㆍ화단ㆍ영업과 관련된 시설물 및 그 밖에 이와 유사한 시설물을 설치하여서는 아니된다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 

1. 허가권자가 차량의 진ㆍ출입을 금지하기 위하여 볼라드ㆍ돌의자 등을 설치하도록 하는 때 

2. 조경을 위한 식수를 하는 때 

3. 공공보도의 보행환경 개선과 도시미관 향상을 위하여 지하철 출입구 또는 환기구 등을 건물 또는 대지 내에 설치하는 때 

4. 보행자의 편익 또는 가로미관 향상을 위하여 공간이용계획을 수립하여 지구단위계획으로 고시한 경우 또는 허가권자가 해당 도시계획위원회의 심의를 거친 때 

 

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건축선은 정해지는 목적과 방식에 따라 구분됩니다

첫째, 도로경계와 소요 너비를 기준으로 정해지는 건축선입니다.

「건축법」 제46조제1항에 따른 건축선은 원칙적으로 대지와 도로의 경계선입니다. 다만, 도로 너비가 부족하면 소요 너비를 확보하도록 후퇴하며, 도로모퉁이에는 별도의 기준이 적용됩니다.

둘째, 건축물의 위치와 주변 환경을 정비하기 위해 별도로 지정하는 건축선입니다.

같은 조 제2항에 따라 지자체장이 지정·고시하는 건축선으로, 도로 너비가 충분하더라도 도시지역에서 4m 이하의 범위로 지정할 수 있습니다.

즉, 도로경계와 필요한 도로 너비를 기준으로 정해지는 건축선과 시가지 정비를 위해 별도로 지정하는 건축선으로 구분할 수 있습니다.

 

 

건축선 후퇴부분과 대지 안의 공지는 다릅니다

건축선 후퇴부분은 도로 너비 확보나 별도 건축선 지정으로 기존 도로경계선과 건축선 사이에 생기는 공간입니다.

반면, 대지 안의 공지는 건축선이나 인접 대지경계선에서 건축물을 일정 거리 띄워 확보하는 공간입니다.

따라서 대지 안의 공지 기준에 따라 건축물을 뒤로 배치하더라도 건축선 자체가 이동하는 것은 아닙니다. 두 공간은 확보하는 근거가 다르므로 활용 가능 여부도 구분해서 판단해야 합니다.

 

 

건축선 후퇴부분에 담장·주차·조경을 설치할 수 있을까요?

「건축법」 제47조에 따라 건축물과 담장은 원칙적으로 건축선의 수직면을 넘을 수 없습니다.

반면, 같은 조에는 주차나 조경을 일률적으로 금지하는 규정이 없습니다. 국토교통부도 건축정책과-7783호(2020. 9. 17.) 회신에서 임시적인 주차나 조경 등을 위한 설치 행위를 명확히 제한하고 있지는 않다고 설명합니다.

다만, 항구적인 시설의 설치로 도로 너비가 줄어들어 통행이나 화재·재난 시 차량 진입에 지장을 초래한다면 시정명령을 검토할 수 있다는 입장입니다.

따라서 「건축법」 제47조만으로 건축선 후퇴부분의 모든 주차 행위가 금지된다고 보기는 어렵습니다. 다만, 이를 주차장으로 계획하려면 도로 기능에 미치는 영향과 해당 대지에 적용되는 조례·지구단위계획, 부설주차장 설치기준 등을 함께 확인해야 합니다.

공개공지 설치 의무대상 및 건축선 후퇴부분 관련-국토교통부 법령해석(건축정책과-7783).pdf

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서울시에서는 특정 경관지구의 주차장 설치를 제한합니다

「서울특별시 도시계획 조례」 제43조는 시가지경관지구·역사문화특화경관지구·조망가로특화경관지구 안에서 「건축법」 제46조제2항 등에 따라 별도로 지정된 건축선의 후퇴부분에 적용됩니다.

이 공간에는 주차장·화단·공작물·담장·계단·영업 관련 시설물 등의 설치가 제한됩니다.

다만, 조경을 위한 식수나 허가권자가 설치하도록 하는 차량 진입 방지용 볼라드 등 조례에서 정한 예외는 적용할 수 있습니다.

따라서 서울시의 모든 건축선 후퇴부분에 주차장 설치가 금지되는 것은 아니며, 해당 조항의 적용 대상인지 먼저 확인해야 합니다.

종합하면, 건축선 후퇴부분과 대지 안의 공지는 확보하는 근거와 적용되는 제한이 다릅니다.

대지 안의 공지는 다른 제한이 없다면 옥외주차장으로 활용할 수 있지만, 서울시 도시계획 조례 제43조가 적용되는 지정 건축선 후퇴부분에는 주차장 설치가 제한됩니다.

따라서 주차나 조경을 계획하기 전에는 건축선의 지정 근거와 해당 대지에 적용되는 조례·지구단위계획을 함께 확인해야 합니다.

 

 

 대지 안의 공지는 다른 제한이 없다면 주차장으로 활용할 수 있습니다

대지 안의 공지는 다른 제한이 없다면 옥외주차장이나 조경 공간으로 활용할 수 있습니다.

다만, 지구단위계획에 따른 전면공지·보행공간이거나 의무 조경, 피난·소화 통로 등으로 확보해야 하는 공간이라면 해당 기준을 따라야 합니다.

주차장에 지붕 등을 설치하는 경우에는 건축물 해당 여부와 대지 안의 공지 이격기준도 별도로 검토해야 합니다.

 

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마무리

 

건축선 후퇴부분과 대지 안의 공지는 확보하는 목적과 적용되는 제한이 다릅니다.

 

대지 안의 공지는 다른 제한이 없다면 옥외주차장으로 활용할 수 있지만,

서울시 도시계획 조례 제43조가 적용되는 지정 건축선 후퇴부분에는 주차장 설치가 제한됩니다.

 

따라서 건축물 앞에 빈 공간이 있더라도 활용 가능 여부를 단정하기보다는,

건축선의 지정 근거와 해당 대지에 적용되는 조례·지구단위계획을 함께 확인해야 합니다.

 

 

이상 다도건축사사무소였습니다.

 

감사합니다. ^^