주차전용 건축물
안녕하십니까.
다도건축사사무소 입니다.
오늘은 "주차전용건축물"에 대해 알아보려고 합니다.
주차전용 건축물이란 건축물의 전부 또는 주요 부분이 자동차의 주차를 위하여 사용되는 건축물을 말합니다.
주차장법을 중심으로 주차전용 건축물의 정의, 설치 기준 등을 알아보도록 하겠습니다.
우선 법령 내용부터 확인해 보겠습니다.
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법령정보
※ 주차장법
제2조(정의)
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주차장”이란 자동차의 주차를 위한 시설로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 종류의 것을 말한다.
가. 노상주차장(路上駐車場): 도로의 노면 또는 교통광장(교차점광장만 해당한다. 이하 같다)의 일정한 구역에 설치된 주차장으로서 일반(一般)의 이용에 제공되는 것
나. 노외주차장(路外駐車場): 도로의 노면 및 교통광장 외의 장소에 설치된 주차장으로서 일반의 이용에 제공되는 것
다. 부설주차장: 제19조에 따라 건축물, 골프연습장, 그 밖에 주차수요를 유발하는 시설에 부대(附帶)하여 설치된 주차장으로서 해당 건축물ㆍ시설의 이용자 또는 일반의 이용에 제공되는 것
-중략-
11. “주차전용건축물”이란 건축물의 연면적 중 대통령령으로 정하는 비율 이상이 주차장으로 사용되는 건축물을 말한다.
-생략-
제12조의2(다른 법률과의 관계)
노외주차장인 주차전용건축물의 건폐율, 용적률, 대지면적의 최소한도 및 높이 제한 등 건축 제한에 대하여는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조부터 제78조까지, 「건축법」 제57조 및 제60조에도 불구하고 다음 각 호의 기준에 따른다.
1. 건폐율: 100분의 90 이하
2. 용적률: 1천500퍼센트 이하
3. 대지면적의 최소한도: 45제곱미터 이상
4. 높이 제한: 다음 각 목의 배율 이하
가. 대지가 너비 12미터 미만의 도로에 접하는 경우: 건축물의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 대지에 접한 도로(대지가 둘 이상의 도로에 접하는 경우에는 가장 넓은 도로를 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 반대쪽 경계선까지의 수평거리의 3배
나. 대지가 너비 12미터 이상의 도로에 접하는 경우: 건축물의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 대지에 접한 도로의 반대쪽 경계선까지의 수평거리의 36/도로의 너비(미터를 단위로한다)배. 다만, 배율이 1.8배 미만인 경우에는 1.8배로 한다.
※ 주차장법시행령
제1조의2(주차전용건축물의 주차면적비율)
① 「주차장법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제11호에서 “대통령령으로 정하는 비율 이상이 주차장으로 사용되는 건축물”이란 건축물의 연면적 중 주차장으로 사용되는 부분의 비율이 95퍼센트 이상인 것을 말한다. 다만, 주차장 외의 용도로 사용되는 부분이 「건축법 시행령」 별표 1에 따른 단독주택(같은 표 제1호에 따른 단독주택을 말한다. 이하 “단독주택”이라 한다), 공동주택, 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 운동시설, 업무시설, 창고시설 또는 자동차 관련 시설인 경우에는 주차장으로 사용되는 부분의 비율이 70퍼센트(법 제4조제1항에 따른 주차환경개선지구 내에 위치한 건축물의 경우에는 60퍼센트) 이상인 것을 말한다.
1. 삭제
2. 삭제
② 제1항에 따른 건축물의 연면적의 산정방법은 「건축법」에 따른다. 다만, 기계식주차장의 연면적은 기계식주차장치에 의하여 자동차를 주차할 수 있는 면적과 기계실, 관리사무소 등의 면적을 합하여 계산한다.
③ 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장은 법 제12조제6항 또는 제19조제10항에 따라 노외주차장 또는 부설주차장의 설치를 제한하는 지역의 주차전용건축물의 경우에는 제1항 단서에도 불구하고 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 주차장 외의 용도로 사용되는 부분에 설치할 수 있는 시설의 종류를 해당 지역의 구역별로 제한할 수 있다.
법령내용 요약
※ 정의
- 노외주차장: 도로의 노면 및 교통광장 외의 장소에 설치된 주차장으로서 일반의 이용에 제공되는 것
- 주차전용건축물: 건축물의 연면적 중 대통령령으로 정하는 비율 이상이 주차장으로 사용되는 건축물
※ 설치기준
- 연면적 95% 이상이 주차장으로 사용되어야 함.
※ 설치 기준의 완화 (다음 시설이 주차장 외의 용도로 포함되는 경우)
- 연면적 70% 이상이 주차장으로 사용되어도 주차전용건축물로 인정함.
(주차환경개선 지구 내의 경우는 60% 이상 기준 적용)
- 단독주택, 공공주택, 제1·2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설
운동시설, 업무시설, 창고시설, 자동차 관련 시설
※ 주차전용건축물의 건축제한 완화 기준
- 주차전용건축물은 통상적인 건축물과 달리, 아래와 같이 일부 건축 기준의 완화 혜택을 받습니다.
| 구 분 | 완화 기준(법제12조의2) |
| 건폐율 | 90% 이하 |
| 용적률 | 1,500% 이하 |
| 대지면적 최소한도 | 45㎡ 이상 |
| 높이 제한 | 도로 폭에 따라 수평거리의 3배 또는 36/도로폭 (도로사선 폐지로 개정이 필요한 부분, 적용X) |
※ 주차전용건축물의 주차장 외의 용도의 부설주차장 설치 기준은?
주차전용건축물의 주차장 외의 용도(예:주택, 근생, 종교, 판매, 운수 등)의 부설주차장 설치는 제외 대상이 됩니다.
법적 근거로는 주차장법 시행령 [별표1]에서 확인할 수 있습니다. 내용은 아래와 같습니다.
1. 시설물의 종류는 다른 법령에 특별한 규정이 없으면 「건축법 시행령」 별표 1에 따르되, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설물을 건축하거나 설치하려는 경우에는 부설주차장을 설치하지 않을 수 있다.
가. 제1종 근린생활시설 중 변전소·양수장·정수장·대피소·공중화장실, 그 밖에 이와 유사한 시설
나. 종교시설 중 수도원·수녀원·제실(祭室) 및 사당
다. 동물 및 식물 관련 시설(도축장 및 도계장은 제외한다)
라. 방송통신시설(방송국, 전신전화국, 통신용 시설 및 촬영소만을 말한다) 중 송신·수신 및 중계시설
마. 주차전용건축물(노외주차장인 주차전용건축물만을 말한다)에 주차장 외의 용도로 설치하는 시설물(판매시설 중 백화점·쇼핑센터·대형점과 문화 및 집회시설 중 영화관·전시장·예식장은 제외한다)
바. 「도시철도법」에 따른 역사(「철도의 건설 및 철도시설 유지관리에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 철도건설사업으로 건설되는 역사를 포함한다)
사. 「건축법 시행령」 제6조제1항제4호에 따른 전통한옥 밀집지역 안에 있는 전통한옥
단, 판매시설 중 백화점·쇼핑센터·대형점과 문화 및 집회시설 중 영화관·전시장·예식장은 부설주차장을 별도로 설치하여야 하며 부설주차장의 면적을 주차전용건축물의 용도로 포함할 수 는 없습니다.
아래는 질의회신 내용입니다.
한 번 더 정리하자면 주차전용건축물에 설치하는 부속용도의 부설주차장은 제외 대상이 되나, 주차수요를 유발하는 일부 용도는 부설주차장을 별도로 설치하여야 합니다. 또한 부설주차장 설치 시 이를 주차전용건축물의 비율에 포함 할 수는 없습니다.
오늘은 주차전용건축물에 대해 살펴보았습니다.
주차전용건축물은 주차 수요가 많은 상업지역에 주로 설치되며, 도시 내 주차난 해소와 효율적인 토지 이용을 위한 중요한 대안입니다.
실제 개발에서는 분양 여건을 고려한 유연한 용도 계획이 필요합니다.
분양성이 높다면 전층을 상업용도로 구성할 수 있지만, 수요가 낮은 경우에는 1·2층 및 최상층을 상업시설로, 중간층은 주차장 용도로 활용하는 전략도 가능합니다.
합리적인 수요 분석과 계획을 통해 보다 전략적인 의사결정이 이루어지기를 바랍니다.
감사합니다. ^^
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