공개공지 알아보기
안녕하십니까. 다도건축사사무소 입니다.
도시를 걷다 보면 건축물의 일부에 개방되어 있는 공간을 발견하게 됩니다.
공개공지( Public Open Space)인데요.
이러한 공간은 단순한 건축 디자인 요소가 아니라, 법에 따라 의무적으로 조성된 공간입니다.
오늘은 공개공지에 대해 알아보도록 하겠습니다.
우선 법령 내용부터 알아보겠습니다.
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법령정보
※ 건축법
제43조(공개 공지 등의 확보)
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역의 환경을 쾌적하게 조성하기 위하여 대통령령으로 정하는 용도와 규모의 건축물은 일반이 사용할 수 있도록 대통령령으로 정하는 기준에 따라 소규모 휴식시설 등의 공개 공지(空地: 공터) 또는 공개 공간(이하 “공개공지등”이라 한다)을 설치하여야 한다.
1. 일반주거지역, 준주거지역
2. 상업지역
3. 준공업지역
4. 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 도시화의 가능성이 크거나 노후 산업단지의 정비가 필요하다고 인정하여 지정ㆍ공고하는 지역
② 제1항에 따라 공개공지등을 설치하는 경우에는 제55조, 제56조와 제60조를 대통령령으로 정하는 바에 따라 완화하여 적용할 수 있다.
③ 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 관할 구역 내 공개공지등에 대한 점검 등 유지ㆍ관리에 관한 사항을 해당 지방자치단체의 조례로 정할 수 있다.
④ 누구든지 공개공지등에 물건을 쌓아놓거나 출입을 차단하는 시설을 설치하는 등 공개공지등의 활용을 저해하는 행위를 하여서는 아니 된다.
※ 건축법시행령
제27조의2(공개 공지 등의 확보)
① 법 제43조제1항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 대지에는 공개 공지 또는 공개 공간(이하 이 조에서 “공개공지등”이라 한다)을 설치해야 한다. 이 경우 공개 공지는 필로티의 구조로 설치할 수 있다.
1. 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설(「농수산물 유통 및 가격안정에 관한 법률」에 따른 농수산물유통시설은 제외한다), 운수시설(여객용 시설만 해당한다), 업무시설 및 숙박시설로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상인 건축물
2. 그 밖에 다중이 이용하는 시설로서 건축조례로 정하는 건축물
② 공개공지등의 면적은 대지면적의 100분의 10 이하의 범위에서 건축조례로 정한다. 이 경우 법 제42조에 따른 조경면적과 「매장유산 보호 및 조사에 관한 법률」 제14조제1항제1호에 따른 매장유산의 현지보존 조치 면적을 공개공지등의 면적으로 할 수 있다.
③ 제1항에 따라 공개공지등을 설치할 때에는 모든 사람들이 환경친화적으로 편리하게 이용할 수 있도록 긴 의자 또는 조경시설 등 건축조례로 정하는 시설을 설치해야 한다.
④ 제1항에 따른 건축물(제1항에 따른 건축물과 제1항에 해당되지 아니하는 건축물이 하나의 건축물로 복합된 경우를 포함한다)에 공개공지등을 설치하는 경우에는 법 제43조제2항에 따라 다음 각 호의 범위에서 대지면적에 대한 공개공지등 면적 비율에 따라 법 제56조 및 제60조를 완화하여 적용한다. 다만, 다음 각 호의 범위에서 건축조례로 정한 기준이 완화 비율보다 큰 경우에는 해당 건축조례로 정하는 바에 따른다.
1. 법 제56조에 따른 용적률은 해당 지역에 적용하는 용적률의 1.2배 이하
2. 법 제60조에 따른 높이 제한은 해당 건축물에 적용하는 높이기준의 1.2배 이하
⑤ 제1항에 따른 공개공지등의 설치대상이 아닌 건축물(「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 것 외의 공동주택은 제외한다)의 대지에 법 제43조제4항, 이 조 제2항 및 제3항에 적합한 공개 공지를 설치하는 경우에는 제4항을 준용한다.
⑥ 공개공지등에는 연간 60일 이내의 기간 동안 건축조례로 정하는 바에 따라 주민들을 위한 문화행사를 열거나 판촉활동을 할 수 있다. 다만, 울타리를 설치하는 등 공중이 해당 공개공지등을 이용하는데 지장을 주는 행위를 해서는 아니 된다.
⑦ 법 제43조제4항에 따라 제한되는 행위는 다음 각 호와 같다.
1. 공개공지등의 일정 공간을 점유하여 영업을 하는 행위
2. 공개공지등의 이용에 방해가 되는 행위로서 다음 각 목의 행위
가. 공개공지등에 제3항에 따른 시설 외의 시설물을 설치하는 행위
나. 공개공지등에 물건을 쌓아 놓는 행위
3. 울타리나 담장 등의 시설을 설치하거나 출입구를 폐쇄하는 등 공개공지등의 출입을 차단하는 행위
4. 공개공지등과 그에 설치된 편의시설을 훼손하는 행위
5. 그 밖에 제1호부터 제4호까지의 행위와 유사한 행위로서 건축조례로 정하는 행위
※ 서울특별시건축조례
제26조(공개 공지 등의 확보)
① 영 제27조의2제1항 및 제2항에 따라 공개 공지(空地: 공터) 또는 공개 공간(이하 "공개 공지 등"이라 한다)을 확보하여야 하는 대상건축물 및 면적은 다음 각 호와 같다.
1. 대상건축물 : 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5천제곱미터 이상인 건축물
가. 문화 및 집회시설
나. 판매시설(「농수산물 유통 및 가격안정에 관한 법률」 제2조에 따른 농수산물유통시설은 제외)
다. 업무시설
라. 숙박시설
마. 의료시설
바. 운동시설
사. 위락시설
아. 종교시설
자. 운수시설
차. 장례식장
2. 면적 : 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물이 확보하여야 하는 공개공지 등의 면적은 대지면적(일반인 출입이 부분적으로 제한되는 공항시설 등에 대하여는 그 출입이 제한되는 부분의 면적 제외)의 10퍼센트 이상으로 한다. 다만, 영 제31조제2항에 따라 지정한 건축선 후퇴부분의 면적은 공개공지 등의 면적에 포함하지 아니하며, 필로티구조로 구획되거나 제2항제6호에 따라 지하에 설치된 부분의 면적은 2분의 1로 한정하여 공개공지 등의 면적으로 산입한다.
가. 삭제
나. 삭제
다. 삭제
3. 대지 또는 건물 내에 설치하는 지하철의 출입구나 환기구는 제2항에도 불구하고 공개공지 등의 면적으로 산입한다.
② 영 제27조의2제3항에 따라 공개공지 등은 다음 각 호의 기준에 적합하게 설치하여야 한다.
1. 대지에 접한 도로 중 가장 넓은 도로변(한 면이 4분의 1 이상 접할 것)으로서 일반인의 접근(계단 이용 제외) 및 이용이 편리한 장소에 가로환경과 조화를 이루는 소공원(쌈지공원)형태로 설치한다. 다만, 가장 넓은 도로변에 설치가 불합리한 경우에는 위원회의 심의를 거쳐 그 위치를 따로 정할 수 있다.
2. 2개소 이내로 설치하되, 1개소의 최소 면적은 90제곱미터 이상으로 한다. 다만, 설치 의무 면적이 90제곱미터 미만인 경우에는 1개소에 해당 면적 확보시 최소면적 기준을 충족한 것으로 본다.
3. 최소폭은 9미터 이상으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건축위원회 심의를 통해 2분의 1까지 완화할 수 있다.
가. 설치 의무 면적이 90제곱미터 미만인 경우
나. 대지여건 상 일부 대지 폭이 9미터 이상을 확보하기 어려운 경우
4. 필로티구조로 할 경우에는 유효높이가 8미터 이상
5. 조경ㆍ벤치ㆍ파고라ㆍ시계탑ㆍ분수ㆍ야외무대(지붕 등 그 밖에 시설물의 설치를 수반하지 아니한 것으로 한정한다)ㆍ소규모 공중화장실(33제곱미터 미만으로서 허가권자와 건축주가 협의된 경우로 한정한다) 등 다중의 이용에 편리한 시설을 설치
6. 공개공지 등은 지상에 설치하도록 하되, 상부가 개방된 구조로 지하철 연결통로에 접하거나 다수 공중이 이용 가능한 공간으로서 위원회의 심의를 거쳐 지하부분(제1호에도 불구하고 계단 이용 가능)에도 설치할 수 있다.
7. 제1호부터 제4호 및 제6호에도 불구하고 법 제43조에서 정하는 공개공지 등으로서 기후 여건 등을 고려해 건축물 내부공간을 활용하여 조성되는 공개공간(이하 "실내형 공개공간"라 한다)의 경우에는 다음 각 목에서 정하는 바에 따른다.
가. 일반인의 접근이 편리하고 다수 공중이 이용가능한 공간으로 설치
나. 최소면적 150㎡이상인 경우 : 최소폭 6m이상, 최소높이 : 층수 2개층 이상
다. 최소면적 500㎡이상인 경우 : 최소폭 9m이상, 최소높이 : 층수 3개층 이상
라. 최소면적 1,000㎡이상인 경우 : 최소폭 12m이상, 최소높이 : 층수 4개층 이상
③ 영 제27조의2제4항에 따른 건축기준의 완화는 다음 각 호와 같다.
1. 용적률의 완화 : 다음 산식에 따라 산출된 용적률 이하
[1＋(공개공지 등 면적/대지면적)]×「서울특별시 도시계획 조례」 제48조에 따른 용적률
2. 건축물 높이의 제한 완화 : 다음 산식에 따라 산출된 높이 이하
[1＋(공개공지 등 면적/대지면적)]×법 제60조에 따른 높이제한 기준
3. 제1호 및 제2호의 건축기준 완화적용 시 공개공지 등의 면적은 법 제42조에 따른 조경면적을 제외한 면적으로 산정하며, 제2항에 따라 지하에 설치된 공개공지 또는 필로티구조로 구획된 공개공지 및 실내에 조성된 공개공지 등에 대한 완화적용 기준은 시장이 별도로 정할 수 있다.
④ 시장은 다음 각 호의 경우에 소요 비용의 일부를 지원할 수 있으며, 지원대상과 절차, 지원금액의 한도 및 시ㆍ구간 부담비율 등은 시장이 따로 정한다.
1. 설치 후 5년이 경과된 공개공지 등을 리모델링하는 경우
2. 제6항제3호에 따라 전문가가 공개공지 등을 점검하는 경우
⑤ 영 제27조의2제6항에 따라 공개공지 등에서는 연간 60일 이내의 기간 동안 주민들을 위한 문화행사를 열거나 판촉활동을 할 수 있다. 다만, 울타리를 설치하는 등 공중이 해당 공개공지 등을 이용하는데 지장을 주는 행위를 해서는 아니되며, 공개공지 등에서 개최되는 행사의 범위 및 관련 절차, 이용시간 및 행위 제한 등 실행에 필요한 사항은 시장이 따로 정한다.
⑥ 공개공지 등은 다음 각 호의 기준에 적합하게 관리하여야 한다.
1. 공개공지 등이 설치된 장소마다 출입 부분에 별표 3의 설치기준에 따라 안내판(안내도 포함)을 1개소 이상 설치하여야 한다.
2. 공개공지 등을 설치한 건축물의 건축주는 사용승인 신청 시 별지 제4호서식에 따른 관리대장을 제출하여야 한다.
3. 구청장은 위법이 발생하지 않도록 연 1회 이상 확인ㆍ관리하여야 하며, 2년에 1회 이상 공개공지 등의 관리실태 및 활용방안에 관한 전문가 점검을 실시할 수 있다.
공개공지의 취지
공개공지는 1991년 건축법이 개정됨에 따라 1992년부터 건축법에 기재되었습니다.
1992년 법령에 공개공지의 확보 의도가 명확하게 기재되어 있는데요.
"도심지 등의 환경을 쾌적하게 조성하기 위하여 대통령령이 정하는 용도 및 규모의 건축물은 일반이 사용할 수 있도록 대통령령이 정하는 기준에 의하여 소규모 휴식시설 등의 공개공지 또는 공개공간을 설치하여야 한다."
공개공지가 도입된 1991년은 한국 사회가 산업화, 도시화로 빠르게 변화하던 시기였고
도심지에서는 고층 건축물이 급증하였으나, 보행자나 시민을 위한 공공공간은 심하게 부족하게 되었고, 이를 완화하기 위한 대책으로 도입되었습니다.
현재는 공개공지가 다양한 형태로 만들어지고 있습니다.
공개공지의 형태
▣ 외부 오픈형 공개공지 (가장 많은 형태의 공개공지)
가장 일반적인 방식이며, 건축물의 주도로 변에 설치하여 보행자와 자연스럽게 연결되고,
가시성과 접근성이 우수해 개방감이 좋은 형태입니다.
▣ 필로티 하부 공개공지 (건물 1층을 비워 만들어진 공간)
대지가 협소할 경우 활용하는 방법 중 하나입니다.
▣ 건축물 내부 공개공지 (로비형 또는 아트리움형태)
건물 내부 1층 또는 중앙을 보행자에게 개방하는 방식으로 대형 복합건축물의 경우 적용함
▣ 지하공개공지 (지하광장, 연결통로형)
지하철 역사, 지하상가, 대형 복합시설 등과 지하 통로를 연결하여 시민들의 통행이 가능하도록 하는 형태
서울특별시 공개공지 설치기준의 변화
서울특별시에서는 2024년 5월 20일 공개공지 개정을 하였습니다.
종전에는 공개공지의 기준이 다음과 같이 바닥면적을 기준으로 설치하였습니다.
- 바닥면적의 합계가 5천제곱미터 이상 1만제곱미터 미만 : 대지면적의 5%
- 바닥면적의 합계가 1만제곱미터 이상 3만제곱미터 미만 : 대지면적의 7%
- 바닥면적의 합계가 3만제곱미터 이상 : 대지면적의 10%
그러나 개정후 5,000㎡이상 해당 건축물에 대해서는 일괄적으로 10% 이상을 설치하도록 하고 있습니다.
서울시에서는 도시공간의 공공성 확대라는 긍정적인 효과를 보기 위해 개정한 것으로 보입니다.
그러나, 엄밀히 말하자면 공개공지는 사유지를 공공으로 개방하는 것을 요구하는 제도인데,
이를 대지의 규모, 건축물의 규모와는 상관없이 일괄적으로 10% 이상을 설치하도록 하는 것은 개인의 재산권 침해 논란 뿐만 아니라 사업자의 사업성 또한 악화될 수 있습니다.
(서울시에서는 민간사업 활성화를 위해 제2종,제3종일반주거지역의 용적률을 50% 상향해주는 조례를 2025년 5월 19일에 시행하였으며, 공개공지 확대 개정은 2024년 PF부실과 부동산 경기 침체 시기에 개정하였습니다. 정책의 방향을 알 수 없습니다.)
부칙의 존재
다행히 서울특별시 건축조례 부칙에는 아래와 같은 부칙이 있기는 하나 이는 조례를 시행하기 전에 허가 또는 신고, 용도변경 분에 대해서만 종전의 규정에 따른다고 되어 있습니다.
제2조(공개 공지 등의 확보에 관한 경과조치) <제9247호, 2024.5.20.>
이 조례 시행 전에 건축위원회 심의 또는 건축허가를 받았거나 건축허가(변경허가 포함), 건축신고 및 용도변경(기재사항 변경 포함)을 신청한 경우에는 제26조 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.
제도는 정교하게 조율되어야 합니다.
그렇다면, 용도변경으로 공개공지 대상이 아닌 건축물이 공개공지를 설치해야 하는 경우는 어떻게 될까요?
예를 들어 1층~2층: 근생 2,000㎡, 3층~4층: 업무시설 3,000㎡ 일 경우
건축물 전체를 업무시설 또는, 교육연구시설 등 공개공지 설치 대상이 되는 건축물로 용도변경하고자 한다면
5,000㎡ 이상으로 공개공지를 설치하여야 합니다.
그러나, 공개공지 해당이 되지 않던 건물이 용도변경으로 공개공지를 신설한다는 것은 수용하기 매우 힘든 상황이 됩니다. 이러한 경우 건축위원회의 심의를 통해 완화를 받을 수는 있다고는 하나 과연 이를 완화해 줄지는 알 수 없습니다.
건축위원회의 결과에 따라 용도변경을 할 수 있는지 없는지를 결정한다면, 사업주 입장에서는 초기에 사업 자체를 시작할 수 있는지 없는지를 담보할 수 없고 이는 초기 자금을 버리는 일이 될 수도 있기 때문입니다.
기존 건축물의 활용도 면에서도 제한적인 상황이 생길 뿐만 아니라, 노후 건축물의 용도를 통합해 리모델링을 하려는 경우에도 매우 제한적인 상황이 생깁니다.
건축법과 관련된 법령들은 매우 촘촘하게 정리되어 있습니다.
이러한 법령을 근거로 건축물이 건축되므로 하나의 제도를 개선한다는 것은 수반되는 수많은 상황을 고려하여야 하나 조금 부족함이 있지 않았나 싶습니다.
추후에라도 제도가 개선되었으면 합니다.
이상 오늘은 공개공지에 대해 알아보았습니다.
다음 시간에도 유익한 정보를 제공할 수 있도록 노력하겠습니다.
다도건축사사무소였습니다. 감사합니다. ^^
(참고로 서울시의 모 구청에서는 30년 된 건축물의 용도변경을 통해 하나의 용도로 용도변경하려고 하였으나 기존 건축물에 공개공지를 폭 10m이상 그리고 대지면적의 10%이상을 설치하도록 하였습니다. 이로 인해 용도변경을 통한 사업을 하지 못한 케이스가 있습니다.)
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