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정북일조권 예외조항, 완화조항 알아보기

다도건축사사무소 2025. 2. 8. 02:01

 

 

안녕하십니까. 다도건축입니다.

저번 시간에 이어 이번 시간에는 정북일조권의 예외조항에 대해 알아보고자 합니다. 

 

정북일조권이란 건축물의 북쪽 방향에 위치한 대지나 건물의 일조를 보장하기 위해, 일정한 기준을 두고 건축물의 높이를 제한하는 규정입니다.

이는 주거 환경을 보호하고, 건축물 간의 과도한 음영 피해를 방지하기 위해 마련된 건축법상의 제한 중 하나입니다.

 

다만, 예외조항으로 특정 조건들이 충족 된다면 정북방향으로의 이격 거리를 가지지 않아도 되는데요.

하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

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건축법

제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) 

① 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조 등의 확보를 위하여 정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다.

 

건축법시행령

제86조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)

① 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 법 제61조제1항에 따라 건축물의 각 부분을 정북(正北) 방향으로의 인접 대지경계선으로부터 다음 각 호의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축하여야 한다.

1. 높이 10미터 이하인 부분: 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상

2. 높이 10미터를 초과하는 부분: 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 구역 안의 대지 상호간에 건축하는 건축물로서 해당 대지가 너비 20미터 이상의 도로

(자동차ㆍ보행자ㆍ자전거 전용도로를 포함하며, 도로에 공공공지, 녹지, 광장, 그 밖에 건축미관에 지장이 없는 도시ㆍ군계획시설이 접한 경우 해당 시설을 포함한다)에 접한 경우

가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조에 따른 지구단위계획구역, 같은 법 제37조제1항제1호에 따른 경관지구

나. 「경관법」 제9조제1항제4호에 따른 중점경관관리구역

다. 법 제77조의2제1항에 따른 특별가로구역

라. 도시미관 향상을 위하여 허가권자가 지정ㆍ공고하는 구역

2. 건축협정구역 안에서 대지 상호간에 건축하는 건축물(법 제77조의4제1항에 따른 건축협정에 일정 거리 이상을 띄어 건축하는 내용이 포함된 경우만 해당한다)의 경우

3. 건축물의 정북 방향의 인접 대지가 전용주거지역이나 일반주거지역이 아닌 용도지역에 해당하는 경우

-중략-

⑥ 제1항부터 제5항까지를 적용할 때 건축물을 건축하려는 대지와 다른 대지 사이에 다음 각 호의 시설 또는 부지가 있는 경우에는 그 반대편의 대지경계선(공동주택은 인접 대지경계선과 그 반대편 대지경계선의 중심선)을 인접 대지경계선으로 한다.

1. 공원(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 도시공원 중 지방건축위원회의 심의를 거쳐 허가권자가 공원의 일조 등을 확보할 필요가 있다고 인정하는 공원은 제외한다), 도로, 철도, 하천, 광장, 공공공지, 녹지, 유수지, 자동차 전용도로, 유원지

2. 다음 각 목에 해당하는 대지(건축물이 없는 경우로 한정한다)

가. 너비(대지경계선에서 가장 가까운 거리를 말한다)가 2미터 이하인 대지

나. 면적이 제80조 각 호에 따른 분할제한 기준 이하인 대지

3. 제1호 및 제2호 외에 건축이 허용되지 아니하는 공지

 

 

위 법령 내용을 간략하게 정리하자면 아래와 같습니다.

  • 1항 정북방향 이격거리 기준
  • 2항 정북방향 이격거리 예외규정
  • 6항 정북방향 이격거리 완화기준
정북일조권 예외규정

 

제2항 1호는 대지 상호 간에 건축하는 건축물로서 해당 대지가 너비 20미터 이상의 도로에 접하는 경우

가. 지구단위계획구역, 경관지구

나. 중점경관관리구역

다. 특별가로구역

라. 도시미관 향상을 위하여 허가권자가 지정ㆍ공고하는 구역

이렇게 정리할 수 있습니다.

 

지구단위계획구역, 경관지구, 중점경관관리구역 경우에는 토지이음(토지이용계획도 www. eum.go.kr)을 통해 확인하실 수 있습니다. 사례를 보자면 다음과 같이 확인하실 수 있습니다.

 

토지이용계획의 지역지구 지정여부를 확인해 보시면 토지별로 지역지구 및 행위제한에 관한 사항들이 나와있습니다.

(토지에 대한 모든 행위제한이 나와있는 것은 아닙니다.)

그래서 다음과 같이 지자체별로 특별가로구역 등 별도의 기준들이 나와있습니다.

위 사항들처럼 지구단위계획, 경관지구, 중점경관관리구역, 특별가로구역 등을 확인하실 수 있습니다.

그렇다면, " 도시미관 향상을 위하여 허가권자가 지정ㆍ공고하는 구역" 이라 하면 어떻게 찾아볼 수 있을까요?

 

위 문서는 서울시 강북구의 가로구역의 정북일조완화지역(안) 입니다.

각 지자체의 홈페이지에서 20m이상 도로의 접하는 정북일조 완화지역을 문서로 확인 하실수 있습니다.

구역지정 공고(안).hwp
0.11MB

 

 

제2항 2호는 건축협정구역 안에서 대지 상호 간에 건축하는 건축물 (법 제77조의4제1항에 따른 건축협정에 일정 거리 이상을 띄어 건축하는 내용이 포함된 경우만 해당한다)의 경우라 함은 아래와 같습니다.

 

제2항 3호는 건축물의 정북 방향의 인접 대지가 전용주거지역이나 일반주거지역이 아닌 용도지역일 경우입니다.

이는 토지이음(토지이용계획도 www. eum.go.kr)을 통해 지역지구를 확인 하실 수 있습니다.

전용주거지역과 일반주거지역은 다음과 같이 구분됩니다.

 

가. 전용주거지역 : 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

(1) 제1종전용주거지역 : 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

(2) 제2종전용주거지역 : 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

 

나. 일반주거지역 : 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

(1) 제1종일반주거지역 : 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

(2) 제2종일반주거지역 : 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

(3) 제3종일반주거지역 : 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

 

이외 지역이 정북방향에 인접하였을시 정북일조권의 예외 대상이 됩니다.

 

정북일조권은 20m도로에 접한다고 해서 모두 정북일조권을 완화 받을 수 있는 것이 아닙니다.

이점을 꼭 유념하셔야 합니다.

이격거리 적용기준

 

제6항의 경우 정북일조권의 완화조항으로 볼 수 있습니다.

건축물을 건축하려는 대지의 정북방향으로 정북일조권을 적용하는 것이 아니라 그 반대편의 대지 경계선을 기준으로 하는 것인데요. 아래와 같은 전제조건이 있습니다.

  • 공원, 도로, 철도, 하천, 광장, 공공공지, 녹지, 유수지, 자동차전용도로, 유원지 
  • 정북방향의 너비가 2미터 이하인 대지
  • 면적이 제80조 각 호에 따른 분할제한 기준 이하인 대지
  • 위 사항 외에 건축이 허용되지 아니하는 공지

완화 조건은 건축하려는 대지와 정북방향의 대지조건에 따라 적용 여부를 확인하실 수 있습니다.

제 80조의 분할제한 기준이라 함은 아래와 같습니다.

제80조(건축물이 있는 대지의 분할제한) 

법 제57조제1항에서 “대통령령으로 정하는 범위”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 규모 이상을 말한다.

1. 주거지역: 60제곱미터

2. 상업지역: 150제곱미터

3. 공업지역: 150제곱미터

4. 녹지지역: 200제곱미터

5. 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 아니하는 지역: 60제곱미터

 

위 내용은 건축법시행령이며, 각지자체 별로 건축조례에 따라 분할면적이 다를 수 있습니다.

조례를 꼭 확인해 주세요.

 

오늘은 정북일조권의 예외조항 및 완화조항에 대해 알아보았습니다.

 

정북일조권은 주거 환경을 보호하는 중요한 법적 제한 요소입니다.

이를 준수하지 않으면 건축 허가가 거부되거나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

건축 계획 단계에서 법적 기준을 충분히 검토하여야 합니다.

 

다음 시간에도 유익한 정보를 제공할 수 있도록 노력하겠습니다.

 

감사합니다. ^^

 

 

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